서울 아파트 시장에서 지금 투자자가 읽어야 할 숫자는 평균 상승률보다 지역별 가격 방향이다. 매일경제 경제가 전한 한국부동산원의 11월 첫째 주 동향에서 서울 전체 집값은 0.07% 올랐지만 강남 3구는 하락세를 이어갔다. 이게 진짜 말하는 건 서울이라는 하나의 시장 안에서도 고가 지역과 외곽·강북권의 실거래 흐름을 따로 판단해야 한다는 점이다.
서울 전체 평균만 보면 가격은 올랐다. 지역별 숫자를 펼치면 전혀 다른 장면이 나온다. 한국부동산원이 집계한 11월 첫째 주 서초구 변동률은 -0.35%→-0.37%, 강남구는 -0.38%→-0.39%로 낮아졌고 두 지역 모두 13주 연속 하락했다. 송파구는 -0.22%→-0.17%로 하락 폭이 줄었으나 9주째 마이너스 흐름을 벗어나지 못했다.
디커플링은 같은 서울 안에서 지역별 가격이 서로 다른 방향으로 움직이는 현상이다. 이번 통계는 평균값 하나로 서울 아파트 매매시장의 강약을 설명하기 어렵다는 사실을 보여준다. 강남권 하락만 보고 서울 전체 약세를 단정하거나, 평균 상승만으로 전 지역의 회복을 가정하면 실제 거래가격과 판단이 어긋난다.
압구정 신현대 12차 전용면적 182㎡는 지난 7월 112억 5000만 원에서 9월 100억 원, 10월 90억 원 안팎으로 낮아졌다. 지난달 14일에는 88억 원, 지난달 21일에는 92억 원에 거래됐다. 제공된 거래만 놓고 보면 3개월 동안 20억 원 이상 낮아진 구간이 확인된다.
신현대 11차 183㎡도 지난해 12월 128억 원에서 지난달 93억 원으로 내려 35억 원의 차이를 보였다. 다만 개별 계약의 정확한 연도와 전체 조건, 보유자의 실제 매도 동기는 확인되지 않았다. 특정 거래를 곧바로 강남권 전체의 가격 기준으로 확대하기보다 같은 지역의 후속 실거래가 이어지는지 살피는 편이 정확하다.
노원구 월계동 롯데캐슬루나 전용 84㎡는 9월 7억 3000만 원에서 한 달 만에 10억 8000만 원으로 올라 3억 5000만 원의 차이를 기록했다. 성북구 정릉동 길음뉴타운경남아너스빌 전용 84㎡는 지난 4~5월 8억 원대에서 지난달 10억 5000만 원으로 약 2억 원 상승했다.
길음뉴타운2단지푸르지오 전용 84㎡는 7월 11억 8000만 원에서 3개월 뒤 13억 2500만 원으로 올라 1억 4500만 원의 차이를 보였다. 지역 지표도 같은 방향이었다. 11월 첫째 주 상승률은 강북구 0.26%, 구로구 0.25%, 동대문구 0.24%, 도봉구 0.2%, 관악구 0.20%였다.
이번 자료에는 특정 건설사나 리츠의 수주, 매출 또는 보유자산과 서울 지역별 가격 변화의 관계가 제시되지 않았다. 따라서 강북권 상승을 특정 상장사의 수혜로, 강남권 하락을 특정 기업의 피해로 연결할 근거는 부족하다. 투자 판단의 출발점은 종목 이름이 아니라 가격 상승 지역의 범위와 강남권 하락의 지속 여부다.
서울 평균은 상승했지만 강남 3구와 외곽·강북권은 같은 방향으로 움직이지 않았다. 외곽 상승이 이어지면 서울 평균을 지탱하겠지만, 강남권 하락이 확대하면 평균만으로 체감 시장을 설명하기는 더 어려워진다.
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한국부동산원의 11월 첫째 주 통계에서 서울 집값은 평균 0.07% 올랐지만 강남·서초는 13주째 하락했다. 압구정 거래가격이 낮아진 사이 성북·서대문 등은 상승해 지역별 방향이 갈렸다.
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