OECD 「한국 부동산세, GDP 3%로 두 배」…보유세 전환 권고 배경

핵심 요약

OECD가 한국의 부동산 세제를 거래세 중심에서 보유세 중심으로 단계적으로 옮기라고 권고했다. 근거는 국내총생산 대비 부동산 관련 세금 비중 3%라는 숫자다. OECD 평균의 두 배 수준인데, 문제는 이 비중의 대부분이 집을 살 때 내는 취득세와 팔 때 내는 양도소득세, 즉 거래세에 쏠려 있다는 점이다. 정작 집을 들고 있는 동안 내는 재산세·종합부동산세 비중은 상대적으로 낮다.

무슨 일인가

OECD는 정례 경제 검토보고서에서 한국의 조세 구조를 짚으며 부동산 세제 개편을 권고했다. 골자는 명확하다. 거래 단계에서 걷는 세금을 줄이고, 보유 단계에서 걷는 세금 비중을 늘려 균형을 맞추라는 것이다. 지금 구조에서는 집을 사고파는 순간에만 세금이 무겁게 붙고, 오래 들고 있는 데는 상대적으로 세 부담이 가볍다.

같은 보고서에서 OECD는 교육교부금 개편에도 공감을 표하며 고등교육 투자를 더 늘려야 한다는 의견을 냈다. 재정 배분 전반을 손봐야 한다는 문제의식이 부동산 세제와 교육 재정, 두 갈래로 함께 제시된 셈이다.

배경과 맥락

한국의 부동산 세제는 정권이 바뀔 때마다 취득세 감면과 원상복구, 다주택자 양도세 중과와 완화가 반복돼 왔다. 반면 종합부동산세는 도입 이후 정치적 논쟁의 중심에 서면서 세율 인상과 인하가 여론에 따라 출렁였다. 그 결과 거래세는 경기 부양 카드로, 보유세는 정치적 뇌관으로 다뤄지는 비대칭 구조가 굳어졌다. OECD의 이번 권고는 이 비대칭을 구조적으로 바로잡으라는 요구에 가깝다.

시장·종목에 미치는 영향

• 거래세 완화가 현실화하면 재건축·재개발 조합원 지분 거래와 매매 회전율이 늘어날 여지가 있다. 정비사업 수주 비중이 큰 현대건설, GS건설 등 대형 건설사의 정비사업 파이프라인에는 우호적인 변수다.
• 반대로 보유세 비중이 커지면 다주택자와 상업용 부동산 보유 주체의 세 부담이 늘어난다. 오피스·물류센터를 자산으로 담은 상장 리츠, 예컨대 제이알글로벌리츠나 코람코라이프인프라리츠 같은 종목은 보유세 증가분이 배당가능이익을 갉아먹을 수 있어 자산가치 부담 요인이 된다.
• 거래 활성화는 이사·인테리어 수요와 맞물려 관련 소비재·유통 업종에 간접적인 온기를 줄 수 있다.
• 다만 세제 개편은 국회 입법 사항이라 여야 합의 없이는 방향만 있고 속도는 없는 채로 남을 수 있다.

투자자 체크포인트

• 기획재정부가 통상 7~8월 발표하는 세법개정안에 거래세·보유세 조정안이 실제로 담기는지 확인한다.
• 종합부동산세·재산세 산정 기준인 공정시장가액비율 조정 여부와 시점을 살핀다.
• 국토교통부의 실거래가 공개 시스템에서 취득세 조정 전후 거래량 변화를 대조한다.
• 국회 기획재정위원회의 법안 심사 일정과 통과 가능성을 주시한다.

전망

낙관적으로 보면 거래세 인하는 그동안 세금 때문에 팔지 못하고 버티던 다주택자의 매물을 시장에 끌어내 거래를 정상화하는 효과를 낼 수 있다. 실수요자 입장에서는 이사가 쉬워지고 매물 선택 폭도 넓어진다. 다만 리스크도 뚜렷하다. 보유세 강화가 다주택자를 넘어 1주택 실수요자에게까지 번지면 조세저항이 커지고, 결국 여야 합의가 지연돼 권고안 자체가 서랍 속에 머물 가능성도 배제할 수 없다. 세제 개편은 발표가 아니라 국회 통과 시점부터가 진짜 시작이다.

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