20년 채운 서울 장기전세, 만기 도래에 무더기로 내몰리나

요약

서울시 장기전세주택 1호 입주 세대의 20년 계약 만료가 내년부터 순차적으로 돌아온다. 2008년 송파구에 입주한 70대 A씨처럼 시세의 80% 수준 보증금으로 20년을 버텨온 세입자들이 계약 종료와 함께 민간 전세시장으로 밀려나야 하는 처지다. 문제는 이들이 처음이 아니라 앞으로 몇 년간 이어질 만기 도래 물량의 서막이라는 점이다.

사건의 전말

A씨는 2008년 장기전세주택에 입주해 시세보다 낮은 보증금으로 20년 가까이 거주해왔다. 서울시 장기전세주택 제도는 2007년 도입 당시 오세훈 시장 1기의 대표 주택정책으로, 주변 시세의 80% 수준 보증금을 내면 최장 20년까지 재계약 없이 거주할 수 있도록 설계됐다. 도입 초기인 2007~2008년에 공급이 몰렸던 만큼, 이 물량의 계약 만료 시점도 지금부터 순차적으로 몰려온다.

A씨가 맞닥뜨린 현실은 단순한 이사가 아니다. 가령 20년 전 시세의 80% 수준이던 보증금이 3억원이었고 지금 같은 면적의 민간 전세 시세가 6억원이라면, A씨는 3억원을 새로 마련해야 한다는 뜻이다. 이 차액을 연 4%대 전세자금대출로 충당한다면 월 이자만 100만원 안팎이 새로 붙는다. 고령 세입자일수록 소득 증빙이 까다로워 대출 한도가 낮게 잡히는 경우가 많고, 격차를 대출로 메우지 못하면 서울을 떠나거나 더 저렴한 외곽으로 이동하는 선택지만 남는다.

서울시 입장에서도 이는 예견된 문제다. 20년이라는 시한부 계약 구조 자체가 만기 도래를 필연적으로 만들었고, 초기 공급 물량이 컸던 만큼 앞으로 몇 년간 비슷한 사례가 매년 반복될 가능성이 크다. 지금 A씨 사례가 논란이 되는 이유는 이것이 예외적 사건이 아니라 구조적으로 예정된 첫 사례이기 때문이다.

구조적 배경

장기전세주택은 매입·건설 재원이 한정된 상태에서 최대한 많은 가구에 저렴한 전세를 공급하기 위해 순환 구조로 설계됐다. 20년 만기가 지나면 세입자를 교체해 새로운 무주택 가구에 기회를 주겠다는 취지였다. 그러나 그 사이 서울 전세 시세는 크게 올랐고, 20년 전 소득·자산 요건으로 입주한 고령 세입자가 지금 시세를 감당할 형편이 되기는 쉽지 않다. 제도 설계 당시 상정한 순환 주기와 세입자의 실제 노후 대비 능력 사이에 간극이 벌어진 셈이다.

여기에 최근 몇 년간 강화된 전세자금대출 심사 기준도 겹친다. 소득이 끊긴 고령층은 대출 한도 산정에서 불리하고, 보증금 격차를 메울 다른 자산이 없다면 재계약이 아니라 이주가 불가피해진다. 서울시가 재연장이나 특별 대책을 내놓지 않는 한, 이 구조는 매년 반복되는 정책 리스크로 남는다.

종목·업종 파급

• 시중은행 — 만기 세입자가 민간 전세로 옮기며 전세자금대출 신규 수요가 소폭 늘어날 수 있다. 다만 대상 가구 수 자체가 크지 않아 은행 이자수익에 미치는 영향은 제한적이다.
• 공공임대 매입·건설 관련 건설사 — 서울시가 만기 물량을 대체할 신규 매입임대·장기전세를 늘리기로 하면 관련 발주가 소폭 늘 수 있으나, 서울시 예산 편성이 먼저 확정돼야 하는 정책 변수다.
• 부동산 신탁·리츠 — 공공임대 순환 물량이 줄어든 자리를 민간 임대주택 리츠가 메울 여지는 있지만, 현재까지 이 이슈와 직접 연결된 상장 리츠는 확인되지 않는다.

강세 vs 약세 시나리오

강세 시나리오는 만기 세입자의 민간 전세 유입이 서울 전세 수요를 완만하게 밀어 올리는 쪽이다. 전세 매물이 줄고 전세가율이 오르면 갭투자 유인이 살아나고, 전세자금대출 취급액도 늘어난다. 다만 매년 만기 도래 규모가 서울 전세 시장 전체를 움직일 만큼 크다는 근거는 아직 없다.

약세 시나리오는 정책 리스크 쪽이다. 고령·저소득 세입자의 대량 퇴거가 반복되면 서울시가 재연장이나 특별공급 같은 추가 대책을 내놓을 가능성이 크고, 이는 SH공사의 매입 예산 부담과 서울시 재정 지출 확대로 이어진다. 시장 원리보다 정책 개입이 변수를 좌우하는 구간이라는 뜻이다.

투자자 액션 포인트

• 서울시의 장기전세주택 재연장 또는 특별대책 발표 여부를 서울시 주택정책 공지와 서울시의회 예산안 심의 일정으로 확인한다.
• SH공사의 매입임대·장기전세 신규 공급 예산이 다음 서울시 추경에 반영되는지 점검한다.
• 한국은행 가계신용 통계와 시중은행 월별 전세자금대출 잔액 추이로 실제 수요 이동 규모를 확인한다.
• 국토부 실거래가 공개시스템에서 서울 아파트 전세 실거래가와 전세가율 추이를 매월 대조해 호가와 실제 거래의 괴리를 가려낸다.

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