HousingWire는 향후 12개월 안에 모기지 금리가 9%에 도달할 수 있는지를 분석했다. 이게 진짜 말하는 건 9%가 임박했다는 전망이 아니다. 강한 경제와 높은 유가, 매파적인 Fed에 더해 10년물 수익률과 모기지 스프레드까지 함께 움직여야 성립하는 최악의 상황에 가깝다는 진단이다.
CNBC에서 9% 모기지 금리가 거론됐지만, Cotality의 수석 이코노미스트 Selma Hepp은 이를 기본 시나리오로 제시하지 않았다. 여러 변수가 맞물린 최악의 경우를 설명했다. 숫자 하나만 보고 대출과 주택 매수 판단을 서둘러서는 안 되는 이유다.
HousingWire가 제시한 첫 문턱은 향후 12개월 동안 경제가 명목 기준 5%-7% 성장하는 상황이다. 소비 둔화도 없어야 하고 노동시장 약화도 나타나지 않아야 한다. 성장률 숫자만 충족한다고 9%가 되는 구조가 아니라, 소비와 고용까지 동시에 강해야 한다는 조건이다.
내 집 마련 관점에서 지금 확인되는 것과 아직 아닌 것을 나누면 판단이 선명해진다. 확인된 것은 5%-7%가 필요 조건으로 제시됐다는 사실이다. 실제로 그 성장과 소비·노동시장 조건이 이어질지는 알려지지 않았다.
두 번째 변수는 유가와 이란 분쟁이다. 분석은 9% 모기지 금리가 현실화하려면 유가가 높은 수준을 유지하고 $82-$67 범위에서 거래되지 않아야 한다고 봤다. 이란 분쟁도 또 다른 12개월 동안 계속되고, 시장이 합의를 기대하지 않는 상황을 전제로 뒀다.
President Trump와 관련해서는 중간선거 이후 이란 분쟁을 다시 10개월 동안 이어가기 어려울 것이라는 저자의 판단이 제시됐다. 이는 확인된 향후 결과가 아니라 정치적 반발을 전제로 한 분석이다. 분쟁의 지속 여부와 유가 경로가 어긋나면 9% 시나리오의 한 축도 약해진다.
세 번째 조건은 Fed가 매파 기조를 유지하면서 시장 기대를 넘어 금리를 올리는 것이다. 그래도 충분하지 않다. HousingWire는 10년물 수익률이 6%를 넘고 모기지 스프레드가 현재보다 확대해야 9% 계산이 성립한다고 밝혔다.
10년물 수익률이 6%를 밑돌고 모기지 스프레드가 현재 수준을 유지하면 9%를 뒷받침하는 계산이 나오지 않는다는 게 저자의 설명이다. 여기서 모기지 스프레드는 10년물 수익률과 함께 저자가 별도 조건으로 제시한 변수다. Fed의 태도 하나만 떼어 방향을 단정하면 분석의 전제를 놓치게 된다.
저자는 모기지 금리가 8%에 도달하는 것조차 어렵다고 밝혔다. 낙관 시나리오는 9%에 필요한 조건 가운데 하나라도 지속되지 않는 경우다. 리스크 시나리오는 강한 명목 성장과 높은 유가, 매파적인 Fed가 이어지고 10년물 수익률이 6%를 넘으면서 모기지 스프레드까지 확대하는 경우다.
다음 판단에서는 현재값이 아니라 조건의 방향을 순서대로 확인해야 한다. 소비와 노동시장이 약해지는지, 유가가 $82-$67 범위에 머무는지, 이란 분쟁이 또 다른 12개월 동안 지속되는지, Fed가 시장 기대를 넘어 금리를 올리는지가 먼저다. 마지막 문턱은 10년물 수익률 6%와 모기지 스프레드 확대다.
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