3줄 브리핑
- 9월 전국 아파트 입주물량은 직방 집계 기준 1만184가구로 8월보다 30.7% 줄어 전세 수급과 잔금대출 판단이 동시에 중요해졌다.
- 입주물량은 준공 뒤 실제 새 집이 시장에 풀리는 물량이다. 9월 지방 입주물량은 3248가구로 올해 최저 수준이다.
- 서울은 방배권 대단지 입주가 전월세 매물을 만들 수 있지만, 지방은 공급 감소가 곧 가격 상승으로 이어진다고 단정하기 어렵다.
무엇이 달라지나
입주 절벽이 말하는 것은 새 아파트 희소성이 아니라 지역별 수급의 비대칭이다. 9월 수도권 입주물량은 6936가구, 지방은 3248가구다. 전체 입주에서 수도권 비중은 8월 61.6%에서 9월 68.1%로 올라간다. 전세를 구하는 사람에게는 전국 평균보다 내가 사는 생활권의 입주 캘린더가 더 중요해졌다.
서울은 숫자가 다르게 작동한다. 9월 서울 입주물량 3478가구 중 서초구 방배동 디에이치방배가 3064가구를 차지한다. 대단지 입주는 전월세 매물을 한꺼번에 늘리는 효과가 있지만, 강남권 선호가 강하면 매물이 오래 쌓이지 않는다. 호가가 먼저 내려도 실거래 전월세 계약이 따라오는지 확인해야 한다.
지방은 입주물량 감소만 보고 매수로 뛰어들기 어렵다. 올해 지방 아파트 입주물량은 8만8161가구로 지난해 12만8301가구보다 31.3% 줄 것으로 예상된다. 공급은 줄지만, 미분양과 거래량이 약한 지역에서는 전세가율 회복이 늦다. 새 집이 적다는 사실과 살 사람이 충분하다는 사실은 별개다.
숫자와 맥락으로 보기
9월 전국 입주물량 1만184가구는 8월 1만4701가구보다 4517가구 적고, 지난해 9월 1만2454가구보다도 18.2% 낮다. 지방 감소폭은 전월 대비 42.4%로 수도권 감소율 23.5%보다 크다. 다만 10월 지방 입주물량은 8083가구로 늘어날 예정이라 9월 한 달만으로 지방 전세 바닥을 말할 수 없다.
금리는 입주장의 체감 가격을 바꾼다. 전제는 대출금리 연 4.0%, 30년 원리금균등, 주택담보대출 3억원이다. 이 경우 월 상환액은 약 143만원이고, 대출이 4억원이면 약 191만원이다. 전세 세입자를 못 구하거나 기존 주택 매각이 늦어지면 9월 입주자는 가격보다 현금흐름 압박을 먼저 겪는다.
수혜·피해 종목
- GS건설·DL이앤씨·HDC현대산업개발: 지방 입주물량 감소는 과거 분양과 착공 위축의 후행 결과다. 신규 분양 회복이 지연되면 매출 인식 시차가 길어지고, 지방 미분양 사업장의 할인 분양과 금융비용 부담이 마진을 누른다.
- 현대건설 등 대형 시공사: 서울 정비사업 대단지 입주는 브랜드 선호를 확인하는 계기가 될 수 있다. 그러나 입주 흥행이 곧 신규 수주 수익성 개선을 뜻하지는 않는다. 공사비와 조합 협상 조건이 이익률을 가른다.
- KB금융·신한지주: 방배권 잔금대출 한도 배정처럼 우량 입주장 대출 수요는 은행 이자수익에 보탬이 된다. 반대로 지방 입주율이 낮아지면 집단대출 심사가 보수적으로 바뀌고, 일부 차주의 연체 리스크가 커진다.
- 리츠 섹터: 주거 리츠에는 전월세 공급 부족이 임대료 방어 논리로 연결될 수 있다. 다만 국내 상장 리츠 상당수는 오피스·물류 비중이 커서 아파트 입주물량 감소의 직접 수혜로 묶기 어렵다.
