두산건설, 42층 '대연 제니스' 이달 분양…엘시티 효과 올라탄다

3줄 브리핑

• 두산건설이 이달 부산 남구 대연동에서 최고 42층 두산위브더제니스 대연을 공급한다.
• 해운대 엘시티 실거래가가 오르면서 청약시장에서 40층 이상 초고층 설계 단지의 흥행력이 다시 주목받고 있다.
• 고고익선 심리가 경쟁률을 밀어올릴 수 있지만, 층수가 곧 분양가·공사비 상승으로 이어진다는 점은 실수요자가 먼저 따져야 할 변수다.

무엇이 달라지나

부산 청약시장에서 층수는 더 이상 부가 정보가 아니라 첫 줄 마케팅 문구가 됐다. 두산건설이 이달 대연동에서 선보이는 두산위브더제니스 대연은 최고 42층 설계를 앞세운다. 남구 일대에서 이 정도 높이의 주거동은 흔치 않았던 만큼, 사업 주체는 조망권과 스카이라인이라는 희소성을 분양 흥행의 핵심 근거로 내세우고 있다.

이런 흐름의 배경에는 해운대 엘시티가 있다. 101층 랜드마크타워와 85층 주거동으로 구성된 엘시티는 준공 이후 부산을 대표하는 초고층 단지로 자리잡았고, 최근 실거래가 상승이 확인되면서 높이 자체가 프리미엄이라는 인식을 시장에 각인시켰다. 청약 대기 수요 입장에서는 같은 예산이면 층수가 높고 조망이 좋은 단지를 택하는 고고익선 심리가 강해질 수밖에 없다.

다만 이 심리가 실제 계약과 실거래로 이어지는지는 별개 문제다. 초고층 설계는 골조·소방·기계설비 기준이 저층 단지보다 까다로워 공사비 부담이 커지고, 이 비용은 결국 분양가에 반영된다. 조망권 프리미엄을 기대한 청약이 실제 잔금 시점의 자금 계획과 맞아떨어지는지는 계약 이후 중도금 대출 실행률과 초기 분양권 거래 동향을 봐야 판단할 수 있다.

숫자와 맥락으로 보기

이번 공급의 핵심 숫자는 최고 42층이라는 층수 그 자체다. 남구 대연동은 그동안 재건축·재개발이 산발적으로 진행돼온 지역으로, 40층 이상 설계가 적용되면 인근 저층 단지 대비 스카이라인이 눈에 띄게 달라진다. 두산건설이 이 층수를 전면에 내세운 것은 엘시티식 랜드마크 마케팅을 남구에도 이식하려는 전략으로 읽힌다.

변수는 부산 청약시장의 체력이다. 부산은 국토교통부 미분양 통계에서 수도권보다 미분양 비중이 높게 잡히는 시기가 잦았던 지역이다. 초고층 설계로 청약 접수 단계에서 관심을 끄는 것과, 실제 계약률과 이후 실거래로 이어지는 것은 다른 차원의 문제다. 이달 청약 경쟁률과 함께 계약 완료 이후 첫 분양권 실거래 건수가 이번 프로젝트의 실질 흥행 여부를 가늠할 지표가 된다.

수혜·피해 종목

• 두산건설: 이번 프로젝트의 직접 시행·시공 주체로, 분양 흥행 여부가 매출 인식과 향후 수주 실적에 곧바로 반영된다. 다만 그룹 분리 이후 재무구조 재건 과정에 있었던 이력이 있어, 신규 사업 확장 속도는 현금흐름과 함께 봐야 한다.
• HDC현대산업개발: 아이파크 브랜드로 초고층·조망 특화 설계 경험을 축적해온 만큼, 부산을 포함한 지방 광역시 초고층 수주전에서 경쟁 구도가 형성될 수 있다.
• DL이앤씨: 마찬가지로 대형 고층 주거 시공 이력이 많아 지방 랜드마크형 사업 수주 경쟁에서 비교 대상이 된다.
• BNK금융지주: 자회사 부산은행이 지역 기반 은행인 만큼 이번 단지의 중도금 집단대출 주선에 관여할 가능성이 있다. 계약률이 낮으면 미분양 리스크가 여신 건전성 부담으로, 흥행하면 이자수익 확대로 연결되는 양방향 변수다.

리스크 체크

• 초고층 설계에 따른 공사비 상승분이 분양가에 얼마나 반영됐는지, 인근 실거래가 대비 고분양가 논란 가능성.
• 부산 지역 미분양 누적 물량이 여전한 상황에서 청약 경쟁률과 실제 계약률 사이 괴리 가능성.
• 두산건설의 과거 재무구조 재편 이력에 따른 PF 우발채무·신용등급 변수.
• 고금리 국면에서 중도금 대출 이자 부담이 실수요자의 자금 계획에 미치는 영향, 다음 금통위 결정에 따라 대출 조건이 달라질 수 있다는 점.

한 줄 결론

엘시티발 초고층 프리미엄 기대가 이번 청약의 관심을 키우는 것은 사실이지만, 그 기대가 실제 계약률과 분양권 실거래로 확인되기 전까지는 흥행과 완판을 동일시할 수 없다.

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