요약
매경이 8월24일 추천매물로 올린 강남구 도산대로 사옥용 빌딩의 매도호가는 520억원, 이천 중리지구 신축 근린생활시설 내 치과 상가는 34억원에 수익률 6.6%대를 내걸었다. 두 매물 모두 실거래가 아닌 매도자가 부른 호가이며, 격차는 상업용 부동산 시장이 확정 임차인이 있는 안정형 매물과 대형 사옥용 자산으로 자금 성격이 갈리고 있음을 보여준다. 금리가 쉽게 낮아지지 않는 국면에서 수익률과 유동성을 어떻게 저울질하는지가 이번 매물 두 건의 핵심이다.
사건의 전말
이천 중리지구 매물은 대규모 아파트 중심상권 대로변에 자리한 신축 근생빌딩에서 한 개 층 전체, 13개호를 통으로 치과 상가로 묶어 판다. 전용면적은 593㎡(약 179평)로 호실 단위가 아니라 층 전체 매각이라 임차인 교체나 공실 리스크를 매수자 한 명이 통제할 수 있다는 점이 34억원 호가의 근거다. 매도자가 제시한 수익률은 6.6%대인데, 이는 현재 기준금리 수준을 감안하면 대출을 일부 끼고 사도 임대수익이 이자를 웃돌 수 있는 스프레드다.
같은 회차에 강남구 도산대로 역세권 사옥용 빌딩이 520억원 매물로 나왔다. 도산대로는 임대가 아니라 기업이 직접 쓰는 사옥 수요가 몰리는 구간으로, 이런 매물은 수익률보다 위치와 규모, 확장성이 가격을 결정한다. 두 매물을 나란히 놓으면 지방 신도시 상가는 확정 수익률로, 강남 사옥용 빌딩은 자산가치와 상징성으로 각각 다른 매수자층을 겨냥하고 있다는 차이가 드러난다.
구조적 배경
상업용 부동산은 2023년 이후 공실 우려로 거래량이 줄었지만, 임차인이 확정된 근생 통매각 물건은 오히려 수익률을 앞세워 시장에 계속 나온다. 금리가 높은 국면에서는 매수자가 공실 리스크를 지는 개별 호실보다, 층 전체를 사서 임대관리를 단순화할 수 있는 구조를 선호하기 때문이다. 대기업 사옥 매입은 이와 결이 다르다. 오피스 임대 시장이 흔들릴 때 기업들은 임차 대신 직접 소유로 돌아서는 경우가 있고, 도산대로처럼 상징성이 있는 위치는 임대수익률이 낮아도 자산으로서 값이 유지된다.
종목·업종 파급
- 상업용부동산 리츠(코람코라이프인프라리츠, SK리츠 등) — 근생·오피스 자산의 캡레이트(수익률) 흐름이 이들 리츠의 배당 매력도를 가르는 기준값이 된다. 시중 매물 수익률이 6%대 초반까지 낮아지면 리츠 배당수익률과의 격차가 좁아져 리츠 매수 매력이 상대적으로 떨어진다.
- 부동산신탁사(한국토지신탁, 코리아신탁 등) — 근생빌딩 통매각·구분소유 매물은 대부분 신탁 방식의 관리·처분을 거치는데, 상업용 매물 거래가 늘어날수록 신탁 수수료 매출과 직결된다.
- 2금융권 담보대출(저축은행·캐피탈) — 34억원짜리 통매각 상가나 520억원짜리 사옥은 통상 담보대출을 끼고 거래되는데, 금리가 높은 만큼 대출 조달 비용이 실질 수익률을 깎는 변수로 작용한다.
- 지방 신도시 상업시설 시행사 — 이천 같은 신규 택지의 아파트 중심상권 근생빌딩은 준공 후 임차 안정화가 관건이라, 시행사 실적은 초기 공실률과 임대료 회수 속도에 갈린다.
