한눈에
집이 주식보다 나은 자산인가라는 질문은 처음부터 잘못됐다. 진짜 계산은 수익률 비교가 아니라 매달 얼마를 감당할 수 있고, 그 대가로 어떤 삶의 형태를 사느냐에서 시작한다. 5억원짜리 아파트를 대출 3억원, 금리 4%로 사면 월 상환액은 143만원 안팎이다. 이 한 줄이 주식 기대수익률 논쟁보다 먼저 풀어야 할 방정식이다.
왜 지금 중요한가
주택담보대출은 레버리지다. 3억원을 빌려 5억원짜리 자산을 보유하면 집값이 10% 오를 때 자기자본 대비 수익률은 25%로 커진다. 반대로 10% 내리면 자기자본의 25%가 사라진다. 주식은 신용거래를 쓰지 않는 한 이런 배율이 없다. 그래서 두 자산의 수익률을 그대로 나란히 놓고 비교하는 건 처음부터 다른 게임의 점수를 더하는 셈이다. 월 143만원의 상환액은 원금과 이자가 섞여 있어 절반 가까이는 강제 저축이지만, 나머지 절반은 순수 비용이다. 이 비용을 전세로 살 때 냈을 이자와 견줘야 진짜 기회비용이 나온다.
변수는 금리다. 기준금리가 오르면 같은 3억원 대출의 월 상환액은 곧바로 늘어난다. 4%에서 5%로 1%포인트만 올라도 30년 만기 원리금균등 기준 월 상환액은 143만원에서 161만원 안팎으로 뛴다. 반면 전세는 계약 기간 동안 금리 변동의 직격탄을 피할 수 있어 매매와 전세의 계산이 갈리는 지점이 바로 여기다. 미분양과 입주물량이 늘어나는 지역에서는 전세가율이 낮아지고, 이는 매수 시점의 레버리지 부담을 키운다. 반대로 거래량이 살아나고 미분양이 줄어드는 시기에는 같은 대출도 부담이 덜하게 느껴진다.
결국 집이냐 주식이냐의 답은 시장 방향이 아니라, 매달 상환액을 몇 년간 감당할 수 있는지와 그 기간 동안 이사·전근 같은 삶의 변수를 얼마나 허용할 수 있는지에서 갈린다. 실거주 목적이라면 가격이 오르내려도 매달 나가는 돈은 고정되지만, 투자 목적이라면 그 고정비가 곧 기회비용이 된다. 이 둘을 구분하지 않고 하나의 수익률로 뭉뚱그리는 순간 계산은 틀어진다.
자주 묻는 질문
- 집을 사는 게 항상 주식보다 안전한가: 아니다. 집은 레버리지 때문에 가격 하락기에 자기자본 손실이 더 크게 나타난다. 다만 실거주 목적이면 가격 변동과 무관하게 주거비 지출이 고정된다는 점에서 안정성의 성격이 다르다.
- 월 상환액 143만원은 어떤 가정인가: 매매가 5억원, 대출비율 60%로 대출 3억원, 금리 연 4%, 30년 만기 원리금균등 상환을 가정한 계산이다. 금리와 대출 비율이 달라지면 숫자도 달라진다.
- 전세를 끼고 주식에 투자하는 게 더 나은 선택인가: 전세 보증금을 대출 없이 마련할 수 있고 주식 기대수익률이 상환 이자율보다 꾸준히 높을 자신이 있을 때 성립하는 선택이다. 다만 전세는 계약 만료 시점의 재계약 리스크와 보증금 미반환 위험을 동반한다.
- 재건축 기대가 있는 아파트는 계산이 달라지나: 재건축은 매매 결정에 추가 변수를 얹지만, 사업 시행 인가와 조합원 분담금이 확정되기 전까지는 호가에 반영된 기대와 실제 현금흐름을 분리해서 봐야 한다.
