핵심 요약
이번 주 상업용부동산 매물장에 나란히 오른 두 건은 성격이 정반대다. 청주 오창IC 인근 KT율량빌딩은 매각 호가 320억원짜리 대형 오피스, 수원 호매실지구 아이스크림 전문점 상가는 수익률 8.5%대를 내건 소액 투자용 매물이다. 두 건 모두 실거래가 아니라 매도자가 내놓은 희망가 단계이고, 이 가격이 실제 계약으로 이어질지는 별개의 문제다.
무슨 일인가
매일경제 추천매물로 소개된 KT율량빌딩은 청주시 청원구 율량동, 제2종 일반주거지역에 위치한다. 대지면적 1만702㎡(약 3237평), 연면적 2만1363㎡(약 6462평) 규모로 지하 3층~지상 8층 건물이다. 매각 호가는 320억원 — 연면적 기준 평당 약 495만원 수준으로 환산된다. 오창IC 접근성을 낀 지방 대형 오피스라는 점에서, 수도권 오피스와는 다른 잣대로 봐야 하는 매물이다.
수원 호매실지구 물건은 아이스크림 프랜차이즈가 입점한 근린상가로, 수익률 8.5%대를 내걸었다. 상가 투자에서 8.5%는 낮지 않은 숫자다. 다만 이 수익률은 현재 임차인의 임대료를 현재 매매 호가로 나눈 값이라는 점을 짚어야 한다. 임차인이 바뀌거나 공실이 생기면 수익률은 곧바로 재계산된다.
배경과 맥락
기준금리가 3%대 초반에 머무는 가운데, 상업용부동산 담보대출 금리는 5%대 안팎에서 형성돼 있다. 8.5%대 수익률 상가라도 대출을 절반 이상 끼고 들어가면, 실질 자기자본 수익률은 레버리지 비율에 따라 크게 출렁인다. 대출 금리와 임대수익률의 스프레드가 3~4%포인트 이하로 좁아지면, 매물이 광고하는 수익률만큼의 투자 매력은 남지 않는다.
지방 대형 오피스 시장은 수도권과 온도차가 크다. 서울 오피스는 낮은 공실률과 임대료 상승이 이어지는 반면, 지방 중소도시 오피스는 공실률과 임대료 모두 지역 산업 기반에 크게 좌우된다. 320억원짜리 매물이 시장에서 소화되려면 지방 오피스를 매입할 리츠나 기관 자금이 움직여야 하는데, 이 자금은 최근 몇 년간 수도권·핵심 상권에 쏠려 왔다.
시장·종목에 미치는 영향
- KT — 사명이 걸린 건물이 매물로 나온 배경은 확인되지 않았지만, 통신사들이 유휴 부동산·통신국사 자산을 유동화해 현금을 확보하는 흐름과 맞물려 볼 수 있다. 실제 매각이 성사되면 일회성 처분이익 인식 가능성이 있다.
- 오피스 리츠 — 지방 대형 오피스 매물이 늘어난다는 건 리츠 입장에서 매입 후보군이 넓어진다는 뜻이지만, 리츠들은 최근 공실 위험이 낮은 서울 핵심 권역 자산을 선호해 왔다. 지방 오피스 편입은 배당 안정성보다 배당수익률 제고 목적일 때 검토된다.
- 상업용부동산 담보대출을 취급하는 은행·저축은행 — 8.5%대 상가처럼 임대수익률을 내세운 매물이 늘수록 담보대출 수요도 함께 늘어난다. 다만 최근 금융당국이 상업용부동산 대출 건전성을 강화하고 있어 대출 한도·금리 조건이 예전만큼 우호적이지 않다.
- 프랜차이즈·상가 임대시장 — 아이스크림 전문점처럼 계절성이 있는 업종이 임차한 상가는 여름철 매출에 수익률이 좌우된다. 임차인의 매출 안정성이 광고된 수익률의 지속 가능성을 결정짓는 변수다.
