삼성물산 신반포4차 설계, 7개 동 제안서가 심의서 11개 동으로 바뀐 이유

한눈에

삼성물산이 시공사로 선정된 신반포4차 재건축은 지난달 최고 49층, 11개 동, 1833가구 규모로 서울시 통합심의를 조건부 통과했다. 수주 당시 제안한 7개 동보다 심의안의 동 수가 4개 늘어난 것이다. 14일 매일경제 부동산이 전한 서울 주요 정비사업 사례는 분양이나 실거래 가격보다 먼저 확인해야 할 변수가 설계안의 확정 시점임을 보여준다.

특화설계는 정식 공사도급계약 전 입찰 단계의 제안이다. 따라서 조합원이 홍보자료의 조망·배치·평형을 완성된 권리로 받아들이면, 인허가와 조합 협의 과정에서 판단이 달라질 수 있다.

신반포4차에서 바뀐 숫자

삼성물산은 수주 당시 조합 계획의 12개 동을 7개 동으로 줄이고, 1320가구가 한강 조망을 누릴 수 있도록 설계하겠다고 제안했다. 그러나 올해 초 서울시 사전 자문에서 북측으로 이전한 청담고의 일조권 등이 문제가 돼 심의안이 반려됐고, 이후 동 수를 늘리는 방향으로 수정됐다.

조건부 의결된 통합심의안에는 북측 학교 인접 구간의 높이 조정과 십자형 공공보행통로가 반영됐다. 배치가 달라지면서 일부 조합원은 당초 한강 조망이 온전히 구현되기 어려울 수 있다고 우려한다. 인근 공인중개사사무소 관계자도 한강뷰 보장을 우려하는 조합원이 적지 않다고 말했다.

반복되는 설계 변경의 경로

• 여의도 공작아파트: 2023년 시공사 선정 당시 설계안과 사업시행자인 KB부동산신탁이 지난해 이후 제출한 통합심의안이 달라졌다는 논란이 있었다. 소형 주택형은 늘고 대형 주택형은 줄었으며, 소유주 고층부 우선배정 조항도 쟁점이 됐다.
• 한남2구역: 대우건설은 2022년 수주 당시 남산 경관 보호를 위한 고도제한을 118ｍ까지 완화하는 118 프로젝트를 제시했다. 서울시가 완화에 반대하면서 계획은 무산됐고, 조합에서는 공약 불이행 책임론이 제기됐다.
• 성수전략정비구역1지구: GS건설은 올해 4월 시공사 선정 당시 지하 5층, 지상 최고 64층, 13개 동, 3014가구를 제안했다. 조합이 전면부 중형 평형을 요구하면서 주력 주택형은 전용면적 59㎡에서 84㎡로 바뀌었고, 일조 문제로 저층 건축물도 추가됐다.

건설사와 조합에 미치는 영향

설계가 바뀌면 시공사는 수주 당시 내건 상품 구성을 그대로 실행하기 어렵고, 조합은 조망·평형·배치에 대한 기대를 다시 조정해야 한다. 최종 공사비와 일정, 변경안의 확정 여부는 현재 확인되지 않았다. 다만 심의 조건이나 조합 요구가 늘어날수록 입찰 제안과 실제 사업 사이의 간격이 커지는 구조는 세 사례에서 공통으로 나타난다.

김예림 변호사는 특화설계가 정식 공사도급계약 전 입찰 단계의 제안이고, 제안서에 변경 가능 단서가 붙는 경우가 있다고 설명했다. 입찰 때부터 이행 조건을 자료에 명시해 증거를 남겨야 한다는 조언이다. 한 건축사사무소 대표도 수주 경쟁 과정에서 건설사가 화려한 그림을 제시해 과장하는 경우가 있다고 지적했다.

관련 종목·섹터 영향

• 삼성물산: 신반포4차에서 제안과 심의안의 동 배치가 달라졌다. 최종 설계와 계약 조건이 확정되기 전까지는 수주 당시 특화설계만으로 사업 성과를 판단하기 어렵다.
• 대우건설: 한남2구역 118 프로젝트가 고도제한 완화 반대로 무산됐다. 대형 수주 공약도 인허가 조건을 넘지 못하면 실행안으로 이어지지 않는다는 사례다.
• GS건설: 성수1지구에서 전용 59㎡ 중심 구성이 84㎡로 바뀌고 저층 건축물이 추가됐다. 조합 요구가 주택형과 건축계획을 동시에 바꿀 수 있음을 보여준다.

투자 시 유의점

• 시공사 선정 공고의 특화설계와 정식 공사도급계약의 확정 조항을 분리해 확인한다.
• 통합심의 조건, 학교·경관 관련 규제, 조합 의결 내용을 순서대로 살핀다.
• 변경된 설계안의 최종 확정 여부와 공사비는 별도 확인 대상이다. 현재 자료만으로 비용 영향을 계산할 수 없다.
• 조합원이라면 조망 보장, 평형 배정, 동 배치가 문서상 이행 조건으로 남아 있는지 확인해야 한다.

다음 분기점은 최종 확정안

인허가 조건이 정리되고 조합 요구가 하나의 확정안으로 수렴하면 설계 변경이 사업 지연으로 번지는 위험은 줄어든다. 반대로 추가 심의나 요구가 이어지면 수주 당시 제안과 실제 공사 범위의 차이가 더 커질 수 있다. 투자자는 화려한 조감도보다 최종 심의안, 계약서의 이행 조건, 공사비 확정 여부를 먼저 확인해야 한다.

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