은마 재건축 상가 세입자 반발…법원, 임시관리인에 강동우 변호사 선임

3줄 브리핑

• 서울중앙지방법원이 은마종합상가 임시관리인으로 강동우 변호사를 선임했고, 15일 관리단 총회에서 상가 관리 권한을 소유자 쪽으로 넘기는 방안이 논의된다.
• 임차 점포 430여 곳 중 260여 곳이 참여한 은마상가 세입자 비상대책위원회는 지난 7월부터 이주비와 생계 대책을 요구해왔다.
• 조합은 법적으로 세입자에게 보상비를 지급할 의무가 없다는 입장이고, 세입자 측은 조합이 제기한 망루·폭발물 반입 계획 주장을 전면 부인했다.

관리권부터 정리한 이유

13일 매일경제 부동산 보도에 따르면 은마아파트 재건축 조합은 이미 사업시행계획인가를 받아 본궤도에 올랐다. 그런데 다음 절차인 이주 협상에 앞서 법원이 먼저 정리한 건 상가를 누가 관리하느냐다. 서울중앙지방법원은 소유주 측 신청을 받아들여 강동우 변호사를 임시관리인으로 선임했고, 15일 관리단 총회가 상가 관리 권한을 세입자가 아닌 소유자에게 넘기는 절차로 예정돼 있다. 조합 관계자는 이 총회를 관리 권한을 소유자에게 부여하기 위한 절차라고 설명한다.

순서가 중요하다. 이주비 협상 테이블에 앉기 전에 상가 운영의 주도권부터 소유자 쪽으로 넘어가면, 세입자는 협상력이 약해진 상태에서 보상 논의를 시작하게 된다. 조합이 최근 상가 조합원들에게 보낸 안내에는 일부 세입자가 옥상에 철탑을 세우고 폭발물을 반입할 계획이라는 주장까지 담겼고, 2009년 용산4구역 재개발 당시 철거민 5명과 경찰관 1명 등 6명이 숨진 용산 사태가 재현될 수 있다는 우려도 곁들여졌다. 은마상가 세입자 비상대책위원회 관계자는 망루나 폭발물 얘기는 금시초문이고 명백한 모함이라고 반박했다. 순수하게 생존권을 지키려는 것일 뿐 외부 세력이 개입할 이유가 없다는 것이다.

세입자 비대위는 별개의 조직이다. 기존 상가 세입자 단체인 번영회가 이주·보상 문제를 제대로 대변하지 못한다는 판단에 지난 7월 따로 출범했고, 임차 점포 430여 곳 가운데 260여 곳이 활동에 동참했다. 절반을 훌쩍 넘는 참여율은 조합이 관리처분계획인가 절차를 밀어붙이는 동안 무시하고 넘어갈 수 있는 규모가 아니다.

숫자와 맥락으로 보기

세입자 측이 참고하는 건 남서울아파트 재건축 사례다. 당시 상가 세입자들은 점포 규모에 따라 6000만원에서 1억5000만원가량을 받고 나갔다. 비대위 관계자는 은마상가가 그보다 규모가 훨씬 큰 만큼 최소한 그에 준하는 협의가 이뤄져야 한다고 말한다. 다만 이 사례가 그대로 기준이 될 근거는 없다. 대법원은 2014년 재건축 사업에 재개발의 손실 보상 규정을 적용하거나 유추 적용하기 어렵다고 판단했고, 은마상가 임차인들의 계약서 대부분에는 재건축 때 권리금이나 보상금을 요구하지 않고 점포를 비운다는 특약이 담긴 것으로 알려졌다. 법이 아니라 협의로 풀어야 하는 이유가 여기에 있다.

짧게는 3년, 길게는 30년 넘게 장사해 온 상인들에게 법적 의무 없음은 협상 결렬의 명분이 되지 못한다. 비대위 관계자는 아무런 대책 없이 나가라는 데는 동의할 수 없다고 말한다. 조합 입장에서도 협의 없이 강행하면 관리처분계획인가 이후 이주 단계에서 물리적 충돌 리스크를 떠안는다.

일정에 미치는 영향

이 갈등의 실질적인 파급력은 착공 시점이다. 은마아파트 재건축은 2028년 착공이 목표로 거론된다. 관리처분계획인가와 이주·해체는 그 앞 단계인데, 상가 세입자 문제가 정리되지 않으면 이주 자체가 늦춰진다. 협상이 결렬되는 경우 관리처분계획인가 신청 시점이 밀리고, 인가가 밀리면 이주·해체·착공까지 순차적으로 늦어지는 구조다. 반대로 15일 총회 이후 소유자 중심 관리 체제가 안착하고 비대위와의 협의가 이어지면 일정 지연 폭은 제한적일 수 있다.

정비사업 전반에 남는 변수

• 상가 보상 협의가 장기화하면 시공사의 매출 인식 시점도 함께 밀린다 — 착공이 늦어지면 공사비 수령 스케줄 전체가 뒤로 이동하는 구조이기 때문이다.
• 이주비 대출을 취급하는 은행권도 실행 시점이 늦어지면 그만큼 대출 실행 스케줄을 다시 짜야 한다.
• 남서울아파트식 보상 관행이 은마상가에도 적용되면, 이후 다른 정비사업 조합들의 상가 협상에서도 참조 사례로 인용될 가능성이 있다.

리스크 체크

• 망루·폭발물 반입 주장과 이에 대한 전면 부인이 맞서는 상태라 사실관계 자체가 아직 확정되지 않았다.
• 보상 협의의 최종 결과와 금액은 확인되지 않았고, 법적 의무가 없다는 조합 입장과 협의가 필요하다는 비대위 입장이 평행선이다.
• 관리처분계획인가의 실제 시점과 이주·해체 절차의 지연 여부도 아직 확인되지 않았다.
• 2028년 착공이 예정대로 이뤄질지는 상가 협상 타결 시점에 달려 있다.

한 줄 결론

관리권을 소유자 쪽으로 넘기는 절차가 시작됐다는 점에서 조합의 협상력은 커졌지만, 260여 곳이 뭉친 비대위를 배제하고 이주를 강행하기는 쉽지 않다. 법적 의무와 현실적 필요 사이에서 협의가 얼마나 빨리 봉합되느냐가 2028년 착공 목표를 지키는 관건이다.

본 글은 원문 뉴스를 바탕으로 자동 요약·분석된 콘텐츠입니다. 원문 보기 (매일경제 부동산)