서울 아파트 거품론 반박한 김학렬, 정작 우려한 건 세금이었다

3줄 브리핑

• 부동산 리서치 경력 25년 차인 빠숑 김학렬 스마트튜브연구소장이 매부리TV 인터뷰에서 서울 아파트값에 거품이 없다고 선을 그었다.
• 인터뷰는 정부의 세제 개편안 논의를 배경으로, 증세가 실수요·투자수요 양쪽에 미칠 영향을 짚었다.
• 최근 서울·경기 시장 흐름을 근거로 들었지만 구체 수치는 공개되지 않아, 실거래 데이터로 교차 확인이 필요한 단계다.

무엇이 달라지나

거품 여부를 가르는 잣대는 결국 소득 대비 가격, 전세가율, 가격 상승 속도 대비 거래량이다. 25년 차 리서처가 거품이 아니라고 말했다는 건, 이 지표들이 아직 과열 국면의 임계치를 넘지 않았다는 판단을 깔고 있다는 뜻이다. 다만 이는 어디까지나 한 전문가의 해석이지 통계청·국토부의 공식 지표는 아니다.

정작 시장이 촉각을 세우는 건 가격이 아니라 세금이다. 세제 개편안이 손대는 지점은 크게 두 갈래로 나뉜다. 보유 단계의 종합부동산세·재산세, 그리고 거래 단계의 양도소득세·취득세다. 보유세가 오르면 다주택자는 매년 나가는 고정비가 늘어나는 셈이라, 임대료로 전가하거나 매도 시점을 앞당기는 식으로 셈법을 바꾼다. 거품이 없다는 진단과 증세 우려가 동시에 나오는 이유가 여기 있다. 가격 자체가 고평가는 아니어도, 세부담이 커지면 거래 유동성이 먼저 얼어붙을 수 있어서다.

실수요자 입장에서 더 중요한 건 결국 대출 원리금이다. 세제보다 금리가 매달 통장에서 빠져나가는 금액을 결정한다. 증세 논의가 시장 심리에 주는 충격은 있어도, 실제 상환 부담을 바꾸는 건 여전히 기준금리와 주택담보대출 금리다.

숫자와 맥락으로 보기

체감을 위해 가정을 하나 세워보자. 매매가 10억 원 아파트를 LTV 70%인 7억 원 대출로 사고, 금리 연 4%에 30년 원리금균등상환을 적용하면 월 상환액은 약 334만 원이다. 여기서 보유세가 오르면 매달 나가는 돈은 원리금 외에 재산세·종부세 분납분까지 겹쳐 실질 부담이 더 늘어난다. 반대로 금리가 0.5%포인트만 떨어져도 같은 조건에서 월 상환액은 약 20만 원 가까이 줄어든다. 세제보다 금리 한 스텝의 체감폭이 더 크다는 뜻이다.

거품론의 진위는 결국 서울·경기의 미분양 물량, 입주 물량, 월별 아파트 매매 거래량 세 가지로 검증된다. 인터뷰에서 구체 수치가 제시되지 않은 이상, 이 지표들이 다음 발표에서 어떤 방향으로 움직이는지가 김 소장의 진단을 뒷받침할지 반박할지를 가른다.

수혜·피해 종목

• 현대건설·GS건설 등 건설사: 매출에서 재건축·재개발 정비사업 비중이 크다. 거품이 없다는 진단대로 가격이 안정적으로 유지되면 조합원 사업성 확보가 쉬워져 수주 동력이 유지되지만, 증세로 매수 심리가 위축되면 일반분양 물량 소화가 늦어져 착공·분양 일정이 밀릴 수 있다.
• KB금융·신한지주 등 은행주: 주택담보대출 잔액이 이자이익의 핵심 축이다. 보유세 인상으로 다주택자가 매물을 내놓으면 기존 대출은 조기 상환되는 반면, 세부담 우려로 신규 매수 대출 수요가 위축되면 순증 폭이 줄어드는 상반된 효과가 겹친다.
• SK리츠 등 상장 리츠: 기초자산 가치가 고평가가 아니라는 인식은 자산 재평가 리스크를 낮추는 방향이지만, 배당 매력은 결국 기준금리 대비 스프레드로 결정되므로 세제보다 금리 경로가 주가에 더 직접적으로 반영된다.

리스크 체크

• 세제 개편안 최종안이 아직 확정되지 않았다. 종부세·양도세 조정 폭에 따라 시장 반응이 달라질 수 있다.
• 전문가 발언은 표본 하나에 불과하다. 국토부 실거래가·미분양 통계로 별도 검증이 필요하다.
• 금리 경로 자체가 불확실하다. 한국은행 통화정책 방향이 대출 부담을 좌우하는 더 큰 변수다.
• 서울 내부에서도 재건축 유망 단지와 외곽 지역의 온도차가 크다. 시장 전체를 하나의 잣대로 묶기 어렵다.

한 줄 결론

가격 자체는 거품 판정 지표상 과열권이 아닐 수 있지만, 세제 개편과 금리 경로가 겹치는 국면에서는 거래량과 대출 부담이 가격보다 먼저 움직인다는 점을 함께 봐야 한다.

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