정성진이 짚은 서울 초고액 월세, 한강변 3구가 강남 앞섰다

정성진이 짚은 서울 초고액 월세의 이동

올해 1월 1일 이후 서울 아파트 월세 9만3325건 가운데 월세 1000만원 이상 계약은 263건이었다. 매일경제 부동산이 전한 이 집계에서 용산·성동·광진구가 강남3구보다 높은 비중을 차지했다. 어반에셋매니지먼트 정성진 대표가 설명한 대형 고급 단지의 월세 수요가 계약 분포에서도 드러난 셈이다.

초고액 월세는 월세 1000만원 이상인 서울 아파트 임대차 계약을 뜻한다. 올해 1월 1일 이후 용산·성동·광진구 계약은 141건·53.6%였고, 강남3구는 103건·39.2%였다. 이 숫자가 말하는 것은 서울 고액 임대차 전체의 중심 이동이 아니라, 월세 1000만원 이상 구간에서 확인된 지역 구도의 차이다.

월세 500만원과 1000만원의 경계가 가른 지역

월세 기준을 낮추면 그림이 달라진다. 올해 1월 1일 이후 서울 월세 500만원 이상 계약은 1892건이었고, 이 중 강남3구가 1219건·64.4%를 차지했다. 서울 월세 100만원 이상 계약은 같은 기간 3만8690건이었다. 초고액 구간의 지역 비중을 서울 월세시장 전체의 변화로 확대 해석하기 어려운 이유다.

구별로 보면 올해 1월 1일 이후 월세 1000만원 이상 계약은 용산구 88건, 서초구 61건, 강남구 40건, 성동구 38건, 광진구 15건이었다. 강남3구의 고액 월세 기반은 월세 500만원 이상 구간에서 강하게 나타났지만, 월세 1000만원 이상에서는 용산·성동·광진구의 합계가 앞섰다. 실수요자는 월세 액수만 볼 게 아니라 어느 가격 구간의 지역 분포인지 함께 구분해야 한다.

전용 171㎡가 보여준 초고액 월세의 성격

면적은 이 시장의 범위를 더 선명하게 만든다. 매일경제 부동산 집계상 올해 1월 1일 이후 월세 1000만원 이상 계약의 95.1%가 전용 85㎡ 초과였고, 면적 중간값은 전용 171㎡였다. 보증금 중간값도 2억원이었다. 일반적인 소형 월세시장보다 대형 주거 상품의 계약 흐름을 읽는 자료에 가깝다.

정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 한강 조망이 가능한 대형 고급 단지는 매매가가 높아 전세보다 월세로 거주하려는 수요가 꾸준한 편이라고 설명했다. 이 발언은 수요의 배경을 설명하지만 초고액 월세 분포 변화의 인과관계까지 입증하지는 않는다. 각 계약의 임차인과 임대인도 확인되지 않았다.

나인원한남과 아크로서울포레스트의 실거래

가장 높은 월세 계약은 지난 3월 나인원한남 전용 244㎡에서 체결된 보증금 3억원·월세 4000만원이었다. 지난 6월에는 아크로서울포레스트 전용 200㎡가 보증금 5억원·월세 3250만원에 계약됐다. 두 사례는 호가가 아니라 계약된 월세로, 대형 면적과 높은 보증금이 결합된 시장의 상단을 보여준다.

개별 최고가 계약을 해당 지역 전체의 가격 기준으로 삼아서는 안 된다. 중간값과 최고가는 역할이 다르기 때문이다. 전용면적 중간값 171㎡와 보증금 중간값 2억원은 계약군의 중심을 설명하고, 나인원한남 사례는 관측된 상단을 나타낸다.

관련 종목보다 먼저 확인할 시장 경로

• 건설: 제공된 자료에는 월세 계약과 특정 상장 건설사의 신규 수주·매출·이익을 잇는 근거가 없다. 초고액 계약 증가만으로 건설 종목의 수혜를 판단할 수 없다.
• 리츠: 계약 대상이 상장 리츠의 보유 자산이라는 사실이 제시되지 않았다. 임대료 수준을 배당이나 자산가치 변화로 바로 연결할 근거도 없다.
• 은행: 보증금과 월세 수치는 확인됐지만 대출 규모, 금리, 금융회사별 취급액은 자료에 없다. 은행 실적에 미치는 영향을 계산할 단계가 아니다.

내 집 마련과 투자 판단의 체크포인트

• 월세 500만원 이상과 월세 1000만원 이상 계약의 지역 분포를 나눠 본다. 기준이 달라지면 강남3구와 용산·성동·광진구의 상대적 비중도 달라진다.
• 호가가 아닌 실제 계약을 확인하되 최고가 한 건과 중간값을 분리한다. 특정 단지의 상단 계약은 시장 전체의 대표값이 아니다.
• 전용면적을 함께 살핀다. 월세 1000만원 이상 계약의 95.1%가 전용 85㎡를 초과해 면적 구성이 결과에 크게 작용했다.
• 용산·성동·광진구의 141건·53.6% 비중이 이어지면 초고액 월세의 지역 집중은 유지된다. 반대로 이후 계약 비중이 줄어들면 이번 분포를 구조적 변화로 보는 판단은 약해진다.

다음 계약에서 검증할 것은 가격보다 분포다

확인된 사실은 월세 1000만원 이상 계약에서 용산·성동·광진구의 비중이 강남3구보다 높았다는 데까지다. 향후 월세 가격과 거래량은 제시되지 않았고 통계 집계의 정확한 종료 시각도 확인되지 않았다. 따라서 낙관 시나리오는 한강변 대형 고급 단지의 계약 비중이 유지되는 경우이며, 리스크는 소수의 초고액 계약이 지역 흐름을 과장하는 경우다.

다음 판단의 기준은 월세 1000만원 이상 계약의 지역별 건수, 전용면적 구성, 보증금 중간값이다. 이 세 지표가 같은 방향으로 이어지면 지역 구도의 지속성을 논할 근거가 쌓인다. 어느 하나가 꺾이면 초고액 월세 몇 건을 서울 주택시장 전반의 신호로 받아들일 이유도 줄어든다.

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