JLL코리아 서울 오피스 전망, 공급보다 등급 격차가 변수

JLL코리아가 짚은 서울 오피스의 전환점

JLL코리아 이한국 전무는 2030년까지 서울 도심 오피스 시장에 70만~80만평이 공급될 것으로 추산했다. 매일경제 부동산이 전한 이번 전망에서 투자자가 먼저 볼 대목은 공급 총량보다 건물 등급에 따라 임대료 방어력이 달라질 수 있다는 점이다. 모든 오피스가 같은 방향으로 움직인다는 판단부터 경계해야 한다.

프라임 오피스는 핵심 입지와 업무 환경을 갖춘 상위급 업무용 건물을 뜻한다. 광화문·을지로 도심 재개발과 서울역 북부, 용산에서 대형 오피스 개발이 진행되고 있으며, 서울의 대규모 공급은 2028년 이후 예정돼 있다. 공급 일정이 이어지면 임차 기업의 선택지는 넓어지지만 건물별 경쟁력까지 같아지는 것은 아니다.

70만~80만평이 말하는 것은 선택권의 이동

이한국 전무가 제시한 2030년까지 서울 도심 70만~80만평 공급 전망은 임대인과 임차인의 협상 구도가 달라질 여지를 보여준다. 실제로 공급 전망 이후 임대료를 30%가량 낮춰 달라고 요구하는 기업이 늘었다는 것이 그의 설명이다. 이는 실제 임대료가 그만큼 내려갔다는 뜻이 아니라 임차인의 협상 요구가 먼저 강해졌다는 의미다.

오피스는 계약 이후 10년 이상 함께 가야 하는 자산이라고 이한국 전무는 설명했다. 임차인은 당장의 임대 조건만이 아니라 장기간 사용할 공간의 적합성을 따질 수밖에 없다. 건물 소유자에게는 계약 체결 자체보다 어떤 기업을 얼마나 안정적으로 유치할지가 더 까다로운 문제가 된다.

메트라이프생명 이전이 보여준 선택 기준 변화

메트라이프생명은 기존 사무실에 10년 넘게 입주한 뒤 다음 달 종로구 신축 빌딩 G1서울로 이전할 예정이다. 이한국 전무는 보험사가 오피스 권역을 바꾸는 일은 매우 드물다고 평가했다. 정확한 이전 날짜와 G1서울의 임차 면적은 확인되지 않았지만, 장기 입주 기업도 권역을 바꿀 수 있다는 사례는 확인됐다.

기업의 판단 기준도 임대료와 위치에 머물지 않는다. 이한국 전무는 10년 전과 달리 직원들이 연봉 못지않게 어느 건물에서 일하는지를 중요하게 본다고 설명했다. 사무실은 비용 항목인 동시에 조직 문화를 구현하고 인재를 확보하는 공간이라는 해석이다. 직원 투표를 실시한 대기업의 이름은 공개되지 않아 개별 기업 사례로 확대해석할 근거는 없다.

프라임과 B등급, 같은 공급에도 다른 계산

• 프라임 오피스: 공급 증가로 기존 임대인 우위가 완화될 수 있다는 전망이다. 다만 이한국 전무는 임차인 우위로 완전히 역전되지는 않을 것으로 봤다.
• B등급 오피스: 현재 프라임 오피스 임대료의 70~80% 수준이지만 향후 60% 수준까지 낮아질 수 있다는 전망이 제시됐다. 실제 미래 임대료는 아직 확인되지 않았다.
• 건물 경쟁력: 프라임 이하 중소형 건물은 리모델링이나 시설 개선이 필요하다는 것이 이한국 전무의 진단이다. 공급량보다 임차인이 선택할 이유를 유지하는지가 관건이다.
• 권역 이동: 메트라이프생명의 G1서울 이전처럼 장기 입주 기업의 이동이 확대하면 권역별 임차 수요도 달라질 수 있다.

리츠·건설·임대차 업계에 닿는 경로

• 오피스 보유 주체: 임대료 방어력은 보유 건물의 등급과 입지, 임차 수요에 따라 갈린다. 전체 공급 증가만으로 일괄적인 수혜나 피해를 판단하기 어렵다.
• 개발·건설 영역: 광화문·을지로, 서울역 북부, 용산에서 진행되는 대형 개발은 공급 기반을 넓힌다. 개별 프로젝트 목록과 사업 조건이 제공되지 않아 특정 상장사 실적으로 연결할 수는 없다.
• 임대차 자문: JLL코리아는 중개뿐 아니라 개발 초기부터 임차 수요를 설계에 반영하는 자문을 제공한다. 국내 기업의 해외 거점 확보와 공공기관 지방 이전 자문으로도 영역을 넓히고 있다.

투자자가 확인할 순서

• 공급 시점: 2028년 이후 예정된 대규모 공급이 실제로 어떤 순서로 진행되는지 확인해야 한다. 전체 추산치만으로 특정 시기의 수급을 판단하면 오차가 커진다.
• 등급별 임대료: 프라임과 B등급의 실제 계약 임대료가 어떻게 갈리는지가 우선 지표다. 제시된 수치는 전망이며 호가나 실거래로 확인된 미래 가격이 아니다.
• 임차인 이동: 다음 달 예정된 메트라이프생명의 G1서울 이전 이후 다른 장기 입주 기업의 권역 이동이 이어지는지가 분기점이다.
• 시설 대응: 중소형 건물이 리모델링과 시설 개선에 나서는지, 그 결과 임차 수요를 유지하는지를 함께 봐야 한다.

공급 확대보다 양극화를 먼저 볼 때

낙관 시나리오는 새 공급이 기업의 선택지를 넓히면서 경쟁력 있는 프라임 오피스의 임차 수요가 유지되는 경우다. 이때 시장은 일률적인 약세보다 건물별 선별 과정에 가까워진다. 임차인 요구를 개발 초기부터 반영하는 자문의 역할도 커질 여지가 있다.

리스크는 B등급 오피스의 임대료가 프라임 대비 60% 수준으로 내려가는 전망이 현실화하고 중소형 건물의 시설 개선이 뒤처지는 경우다. 반대로 실제 공급 일정이 줄어들면 임차인의 협상력 확대 속도도 달라진다. 다음 판단은 공급 총량 자체가 아니라 2028년 이후 프로젝트 진행과 등급별 실제 계약 임대료, 장기 입주 기업의 이동에서 내려야 한다.

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