종부세, 2030년 서울 22개구로 번진다…관건은 연 11%

핵심 요약

종부세 과세 지역이 2030년 서울 25개구 중 22개구로 늘어난다는 계산의 핵심은 세율보다 연 11% 집값 상승이 4년간 이어진다는 전제다. 한국경제 보도 기준 관악·노원·중랑구가 새로 포함될 수 있지만, 이는 현재 호가나 실거래가 아니라 전용면적 84㎡의 KB시세를 활용한 시뮬레이션이다.

서은채의 판단은 간단하다. 지금 당장 서울 외곽 주택에 종부세가 붙는다는 뉴스가 아니라, 가격 상승과 세제 개편이 겹칠 때 보유비용이 매수 여력을 얼마나 빠르게 잠식하는지를 보여주는 경고에 가깝다.

무슨 일인가

종합부동산세는 일정 기준을 넘는 주택의 공시가격 합계에 부과하는 국세다. 국민의힘 신동욱 의원실이 KB국민은행에서 제출받은 분석에 따르면 2026년 서울의 조사 대상 가운데 종부세 과세 단지가 있는 지역은 19개구, 단지는 78곳이다.

분석은 서울 25개 자치구별 KB시세 상위 5개 단지 등 총 125개 단지의 전용 84㎡를 대상으로 삼았다. 2025년 6월부터 2026년 5월까지의 서울 아파트값 상승률인 연 11%가 유지하면 2030년 과세 단지는 101곳, 과세 지역은 22개구로 확대된다. 강북·금천·도봉구를 제외한 모든 자치구에 대상 단지가 생기는 계산이다.

125개 단지의 종부세 합계는 2026년 589억원에서 2030년 비거주 기준 5262억원, 실거주 1주택 기준 3347억원으로 추산됐다. 한 채당 단순 평균은 95만원에서 각각 842만원과 555만원으로 오른다. 연간 842만원은 월평균 약 70만원의 현금 유출이어서 원리금 상환액과 별도로 감당해야 할 보유비용이다.

왜 종부세 전망이 중요한가

세 부담은 매매가격이 아니라 공시가격과 공제, 세율, 보유 형태를 거쳐 결정된다. 따라서 KB시세 상승이 같은 폭의 세금 증가로 바로 연결되지는 않는다. 특히 이번 수치는 상위 5개 단지 중심의 표본이어서 자치구 전체 아파트나 개별 가구의 세 부담으로 일반화하면 안 된다.

반대 시나리오도 세다. 연간 상승률이 절반인 5.5%로 꺾이면 2030년 종부세 합계는 비거주 기준 2926억원, 실거주 기준 1719억원으로 낮아진다. 그래도 2026년보다 각각 약 5배와 2.9배 많다. 가격 상승률뿐 아니라 공시가격 현실화 수준과 최종 세법이 결과를 크게 바꾼다는 뜻이다.

시장·종목에 미치는 영향

• 서울 아파트: 보유세가 매년 반복되는 비용으로 인식되면 고가 주택의 매수 예산이 줄고, 실거주 여부에 따른 수요 차별화가 커질 수 있다. 다만 매물 증가 여부는 호가가 아니라 실제 매도 등록량과 실거래량으로 확인해야 한다.
• 은행: 보유세 증가는 담보가치를 직접 훼손하기보다 차주의 가처분소득을 줄인다. 원리금과 세금을 함께 부담하는 가구가 늘면 주택담보대출 증가율과 건전성 관리가 보수적으로 바뀔 수 있다.
• 건설: 기존 주택의 보유비용 상승은 분양 수요에도 영향을 준다. 분양가와 취득 후 세 부담을 함께 계산하는 수요자가 늘면 서울이라는 이유만으로 청약 경쟁률이 유지되는 구조는 약해질 수 있다.
• 리츠: 이번 분석은 개인 주택 과세가 중심이라 상장 리츠의 직접 수혜나 피해로 연결하기 어렵다. 다만 주거비 부담이 소비를 누르면 상업시설 임차인의 매출과 리츠 배당 여력에 간접 부담이 될 수 있다.

투자자 체크포인트

• 가격 기준: KB시세가 아니라 국토교통부 실거래가 공개 자료에서 전용 84㎡ 거래 건수와 가격이 함께 오르는지 월별로 확인한다.
• 세금 기준: 매년 공시가격 발표 때 예상 공시가격, 1세대 1주택 여부, 공동명의, 보유기간·연령 공제를 반영해 개별 세액을 다시 계산한다.
• 정책 일정: 정부 세제개편안의 국회 통과 과정에서 공제액과 세율, 실거주 우대가 수정되는지 확인한다. 시뮬레이션보다 확정 법률이 우선이다.
• 수급 지표: 자치구별 거래량, 매물 수, 입주물량을 함께 본다. 보유세가 올라도 신규 공급이 줄어들면 가격 압력이 곧바로 약해진다고 단정할 수 없다.

전망

낙관 시나리오는 소득 증가와 금리 하락이 보유세 상승분을 흡수하고, 세제가 실수요자 중심으로 조정되는 경우다. 이때 거래절벽보다 실거주 선호와 비거주 보유의 격차가 커질 가능성이 높다.

리스크는 연 11% 상승이 이어지면서 공제 기준이 그대로 남는 경우다. 세 부담이 월 원리금에 더해지면 외곽 지역까지 매수 가능 금액이 낮아지고 비거주 주택부터 매물이 늘 수 있다. 다음 분기에는 거래량과 매물 적체, 다음 공시가격 발표에서는 시세 상승이 과세표준으로 얼마나 이전되는지를 봐야 한다.

자주 묻는 질문

관악구·노원구·중랑구 아파트는 2030년에 모두 종부세를 내나요?

아니다. 시뮬레이션은 세 자치구에 과세 대상 단지가 새로 생길 수 있다는 뜻이지 모든 아파트와 소유자에게 세금이 부과된다는 의미가 아니다. 개별 세액은 공시가격 합계, 주택 수, 명의 형태와 공제 조건에 따라 달라진다.

종부세는 실거래가가 오르면 바로 늘어나나요?

바로 늘어나지 않는다. 종부세는 실거래가나 호가가 아닌 공시가격을 기초로 계산하며, 공시가격 반영률과 세법상 공제·세율을 거친다. 이번 전망에 사용된 KB시세도 개별 실거래가격과는 다른 지표다.

종부세가 늘면 서울 집값은 떨어지나요?

세 부담만으로 가격 하락을 단정할 수 없다. 보유세는 매도 유인을 높일 수 있지만 금리, 대출 규제, 입주물량과 전세 수요가 동시에 가격을 결정한다. 매물은 늘고 거래량이 밑돌면 가격 조정 압력이 커지지만, 공급 부족이 이어지면 세금 효과가 제한될 수 있다.

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