3줄 브리핑
- 수원 당수지구 1층 상가에 본사직영 GS슈퍼마켓이 들어선 매물이 수익률 5.6%대로 나왔다. 표면수익률이며, 실제 매매가와 실거래 여부는 별도로 확인해야 한다.
- 같은 추천매물란에는 충북 음성유통단지 배후 제2종일반주거지역 나대지 8405㎡가 3.3㎡당 150만원 급매 호가로 나왔다. 평으로 바꾸면 약 2543평, 총 호가는 38억원 안팎이다.
- 수익형 상가와 나대지, 성격이 전혀 다른 두 매물에 똑같이 급매·직영이라는 단어가 붙었다. 지금 상업용 부동산 시장이 팔려는 쪽이 서두르는 국면이라는 뜻이다.
무엇이 달라지나
3.3㎡당 150만원이라는 숫자만 보면 싸다는 인상을 준다. 하지만 8405㎡는 2543평에 가깝다. 150만원을 곱하면 총 호가는 38억원 수준이다. 산업단지 배후 나대지치고 결코 작은 액수가 아니다. 단위가격이 낮아 보이는 매물일수록 총액을 먼저 계산해야 한다는 기본이, 이번 매물에서도 그대로 확인된다.
수원 당수지구 상가는 결이 다르다. 본사직영이라는 표현이 핵심이다. 프랜차이즈 가맹점은 계약 만료나 매출 부진으로 언제든 빠질 수 있지만, 본사가 직접 운영하는 매장은 임차인 신용도가 가맹점보다 높게 평가된다. 공실 위험이 낮다는 뜻이고, 상업용 부동산 매수자가 상가를 고를 때 가장 먼저 보는 변수이기도 하다. 그런데도 수익률이 5.6%대라는 건, 매도자가 원하는 가격에 사려는 매수자가 그만큼 높은 수익률을 요구하고 있다는 의미로 읽어야 한다.
표면수익률 5.6%는 임대료를 매매가로 나눈 세전·공실 미반영 숫자일 가능성이 크다. 재산세와 관리비, 향후 공실 기간을 빼고 나면 실질수익률은 그보다 낮아진다. 임대차 계약이 몇 년 남았는지, 임대료 인상 조항이 있는지도 표면수익률만으로는 알 수 없다. 상가 투자는 숫자 하나가 아니라 임대차 계약서를 봐야 끝나는 계산이다.
숫자와 맥락으로 보기
지방 산업단지 배후 나대지 시장은 몇 년째 매수세가 얇다. 개발 인허가와 용도지역 규제가 걸려 있는 데다, 매입 후 곧바로 건축에 들어갈 수 있는 매물이 많지 않다. 이런 땅이 급매로 나온다는 건 보유자가 이자비용이나 재산세 같은 보유 부담을 계속 지기보다 지금 파는 쪽을 택했다는 뜻이다. 3.3㎡당 150만원이 실제 낙찰 가능한 가격인지는 별개 문제다. 이 숫자는 매도자가 부른 호가이고, 음성 인근 유사 나대지의 최근 실거래가와 비교해야 급매의 진짜 폭을 알 수 있다.
상가 쪽 계산은 대출을 끼면 더 선명해진다. 예컨대 매입가를 10억원으로 가정하면, 수익률 5.6% 기준 연 임대수익은 약 5600만원이다. 여기에 60%를 상가담보대출로 조달하고 금리를 연 5%대로 잡으면 대출 6억원의 연 이자는 3000만원, 월로 나누면 250만원 안팎이다. 임대수익에서 이자를 빼면 남는 돈은 연 2600만원 수준으로 줄어든다. 수익률 숫자가 매력적으로 보여도, 대출 스프레드를 계산하면 체감 수익은 절반 가까이 얇아질 수 있다는 얘기다.
