서울 집값의 새 변수, 30대 증여자금 4조4407억원이 만든 격차

요약

서울 주택 매수에 활용된 증여·상속 자금은 지난해 4조4407억원으로 2022년보다 5.6배 증가했다. 핵심은 집값이 올랐다는 사실보다 부모 자금이 대출을 대체하며 매수 가능한 가격대를 갈라놓았다는 점이다.

30대가 증여·상속 수혜자의 절반을 차지하면서 소득만으로 접근하는 수요와 자산 이전을 받은 수요의 격차가 커졌다. 다만 이 자금이 서울 전체 거래량이나 주택 공급 부족을 설명하는 단일 지표는 아니다.

사건의 전말

원문 보도에 따르면 서울 주택 매수에 사용된 증여·상속 자금은 지난해 4조4407억원이었다. 2022년과 비교하면 5.6배 늘어난 규모다. 올해 4월부터 7월까지 3개월 동안에도 약 2조원이 추가로 유입됐다.

증여·상속은 매수자의 자기자본을 늘려 주택담보대출 한도와 금리 부담을 낮추는 효과가 있다. 같은 아파트를 사더라도 부모 자금이 있으면 대출 원금이 줄고, 총부채원리금상환비율 규제 아래에서 선택할 수 있는 주택 가격이 달라진다.

30대 비중이 절반이라는 점은 세대 간 자산 이전이 거래시장에 직접 연결되고 있음을 뜻한다. 월급을 모아 계약금을 마련하는 가구의 시간표와 이미 현금을 확보한 가구의 시간표가 같지 않다는 얘기다.

구조적 배경

서울 주택 가격은 호가와 실거래를 나눠 봐야 한다. 증여 자금 증가는 일부 매수자의 지불 능력을 높이지만, 실제 가격 방향은 거래량과 실거래가가 함께 회복하는지로 확인해야 한다. 호가가 먼저 오르고 거래가 따라오지 않으면 자금 유입이 시장 전체의 상승으로 번졌다고 보기 어렵다.

금리도 같은 방식으로 계산해야 한다. 예를 들어 5억원을 30년 원리금균등 방식으로 빌릴 때 금리가 연 4%면 월 상환액은 약 239만원, 연 5%면 약 268만원 수준으로 늘어난다. 증여금 1억원이 대출을 줄여 준다면 금리 1%포인트 상승분보다 더 큰 현금흐름 완충이 생길 수 있어, 자산 이전 여부가 체감 부담을 좌우한다.

정책 측면에서는 대출 규제와 세제 변화가 자금의 경로를 바꾼다. 증여세 신고와 자금조달계획서 검증이 강화되면 비공식 자금보다 신고 가능한 현금 중심으로 거래가 재편될 수 있다. 반대로 금리가 내려가도 입주 물량과 미분양이 늘면 매수세가 서울 일부 지역에만 머물 가능성이 있다.

종목·업종 파급

• 은행: 증여로 대출 원금이 줄면 주택담보대출 잔액 증가 효과는 제한된다. 다만 금리 하락으로 거래량이 회복하면 신규 주담대와 중도상환 수수료 등 비이자 수익이 개선될 수 있어, 자산 이전보다 거래 회복 여부가 실적 변수다.
• 대형 건설사: 부모 자금이 동원되는 고가 주택 수요는 분양 흥행에 일부 도움을 줄 수 있다. 그러나 건설사 매출은 분양 계약보다 착공·입주와 원가율에 시차를 두고 반영되므로, 증여액만으로 이익 전망을 높이기 어렵다.
• 리츠: 자가 매수 여력이 없는 가구가 임대시장에 남으면 오피스텔·임대주택 리츠의 수요 기반이 유지될 수 있다. 반면 주택 매수가 늘어 임대 수요가 줄어들면 주거형 자산의 임대료 상승률은 둔화할 수 있다.
• 분양·중소 건설사: 자금 이전 수요는 서울 핵심 상품에 집중되기 쉽다. 지방이나 비선호 상품은 미분양과 할인 분양이 계속될 수 있어, 지역별 공급과 계약률을 분리해 봐야 한다.

강세 vs 약세 시나리오

강세 시나리오는 금리 인하와 함께 서울 실거래량이 회복하고, 증여 자금이 계약금·잔금으로 이어지는 경우다. 거래가 늘면 중개·금융 수수료가 먼저 반응하고, 이후 분양 시장의 계약률과 건설사 현금흐름이 개선될 수 있다.

약세 시나리오는 대출 규제가 유지되는 가운데 입주 물량과 미분양이 늘고, 증여가 일부 고가 주택 거래에만 머무는 경우다. 이때 호가는 버텨도 실거래가가 밑돌면 가격 상승의 폭은 제한되고, 고가 주택과 중저가 주택의 격차만 커질 수 있다.

금리가 내려가도 가계의 원리금 상환액이 소득 증가율을 웃돌면 매수 전환은 지연된다. 반대로 거래량이 3개월 이상 이어지면 자금 이전이 시장 심리와 결합했는지 확인할 수 있다.

투자자 액션 포인트

• 국토교통부 실거래가와 서울 거래량을 월별로 확인하고, 호가 상승이 실제 계약으로 이어지는지 구분한다.
• 한국은행 금융통화위원회의 기준금리 결정 뒤 5년 고정·변동형 주담대 금리와 월 상환액을 다시 계산한다.
• 건설주는 증여액보다 분양 계약률, 착공 물량, 미분양, 원가율과 프로젝트파이낸싱 현금흐름을 우선 점검한다.
• 리츠는 주거·오피스별 임대율과 차입금 만기, 금리 민감도를 확인한다. 금리 하락이 배당 여력을 높이는지 차환 비용이 줄어드는지 봐야 한다.

자주 묻는 질문

증여 자금이 늘면 서울 집값은 바로 오르나요?

아니다. 증여 자금은 일부 매수자의 자기자본을 늘리지만, 시장 가격은 실거래량과 매도 물량, 대출 조건이 함께 결정한다. 호가만 오르고 거래가 줄면 상승세가 넓게 확산됐다고 보기 어렵다.

30대가 부모 찬스를 많이 쓰는 이유는 무엇인가요?

30대는 첫 주택 구입과 결혼·출산이 겹쳐 초기 자금이 가장 부족한 시기다. 증여금은 계약금과 대출 원금을 동시에 보완해 같은 소득으로 접근 가능한 주택 가격을 높인다.

앞으로 어떤 지표를 보면 되나요?

서울 실거래량, 전세가율, 미분양, 입주 예정 물량을 함께 봐야 한다. 다음 금통위의 금리 결정과 공급 대책 발표 뒤 거래량이 회복하면 강세 시나리오에 가까워지고, 거래가 꺾이면 자금 유입의 국지성이 드러난다.

본 글은 원문 뉴스를 바탕으로 자동 요약·분석된 콘텐츠입니다. 원문 보기 (매일경제 부동산)