과천 재건축 끝나가는데 원도심 재개발 시동…지식정보타운 3분의 1 규모

핵심 요약

과천 부림동·별양동 등 5개 지역이 정비예정구역으로 지정돼 추진위원회 구성에 들어갔다. 사업 규모는 인근 지식정보타운의 3분의 1 수준으로 알려졌다. 1980년대 지어진 주공아파트 재건축이 막바지 단계에 들어서자, 정비 수요가 원도심으로 옮겨간 것이다.

무슨 일인가

과천 원도심에서 부림동·별양동을 포함한 5개 구역이 정비예정구역 지정을 받고 추진위원회 구성 절차에 들어갔다. 정비예정구역 지정은 정비사업의 첫 단추일 뿐이다. 이후 정비계획 수립, 조합설립 인가, 사업시행인가, 관리처분계획, 이주와 철거를 거쳐야 실제 착공에 들어간다. 통상 이 과정에만 5년에서 10년 넘게 걸린다. 지금 단계에서 사업성이나 완공 시점을 못박기는 어렵다는 뜻이다.

규모 비교는 눈여겨볼 대목이다. 5개 구역을 합친 사업 규모가 과천 지식정보타운의 3분의 1이라는 것은, 신도시급 택지개발과 비교해도 적지 않은 물량이라는 의미다. 지식정보타운은 과천의 대표 주거·업무 복합단지로 자리잡았다. 그 3분의 1 규모의 정비사업이 원도심 한복판에서 동시에 추진된다면, 완성 이후 과천의 주거지도 자체가 다시 그려질 수 있다.

배경과 맥락

과천이 준강남으로 불리는 이유는 단순하다. 서울 서초·강남 접근성이 좋고, 정부과천청사 이전 이후에도 학군과 생활 인프라가 꾸준히 개선됐다. 문제는 그 프리미엄이 최근 재건축을 마친 신축 대단지에 몰려 있었다는 점이다. 1980년대 주공아파트가 하나씩 재건축을 마치는 사이, 부림동·별양동 같은 저층 원도심은 상대적으로 낙후된 채 남아 있었다. 재건축이 끝물에 들어선 지금, 다음 정비 수요가 원도심으로 향하는 건 자연스러운 순서다. 다만 정비예정구역 지정과 추진위 구성은 주민들의 사업 추진 의지를 확인하는 단계에 가깝다. 실제 사업성은 정비계획에서 용적률과 건축 규모가 확정돼야 가늠할 수 있다.

시장·종목에 미치는 영향

• 대형건설사 도시정비 부문: 시공사 선정은 조합설립 인가 이후의 일이라 아직 몇 단계 남았다. 다만 과천은 과거 주공 재건축을 수주했던 대형건설사들이 이미 브랜드 대단지를 지어놓은 지역이라, 원도심 5곳이 조합설립 단계에 들어서면 같은 건설사들이 다시 후보로 거론될 가능성이 있다. 지금 실적으로 잡히는 건 없다.
• 정비사업 신탁사: 최근 정비사업에서 신탁방식 비중이 늘었다. 원도심 5곳 중 일부가 신탁방식을 택하면 신탁사의 수수료 수익원이 되지만, 방식 결정 자체가 추진위 다음 단계인 정비계획 수립 이후에 나온다.
• 지역 매매·전세 시장: 정비예정구역 지정 뉴스는 통상 해당 지역 호가를 먼저 자극한다. 원도심 노후주택 소유주들의 기대감이 매물 회수나 호가 상향으로 이어질 수 있지만, 실거래로 확인되기까지는 시차가 있다.
• 지식정보타운 대비 가격 격차: 지식정보타운이 이미 과천 신축 시세를 주도하는 상황에서, 원도심 정비가 진행될수록 과천 내 신·구 지역 간 가격 격차가 좁혀지는지 벌어지는지가 다음 관전 변수다.

투자자 체크포인트

• 추진위원회가 조합설립 인가에 필요한 주민 동의율을 언제 채우는지 확인한다.
• 정비계획에서 용적률·건축 규모 등 사업성 지표가 공개되는 시점을 지켜본다. 그 전까지는 사업성을 숫자로 판단할 근거가 부족하다.
• 해당 지역 실거래가와 거래량을 확인해 호가 상승과 실제 매매의 괴리 여부를 가른다.
• 과천시의 추가 정비예정구역 지정 발표나 지식정보타운 이후 인구·주택 정책 변화를 함께 살핀다.

전망

낙관적으로 보면 재건축이 끝난 신축 대단지와 정비가 예정된 원도심이 맞물리면서 과천 전체의 주거 환경이 한 단계 올라갈 수 있다. 준강남이라는 지역 프리미엄이 원도심까지 확장될 여지도 있다. 반대로 볼 변수도 뚜렷하다. 정비예정구역 지정에서 조합설립까지 가는 사업은 주민 간 이해관계 조율에 실패해 멈추는 사례가 흔하다. 공사비가 오른 상태에서 사업성 재검토에 들어가면 추진 속도가 늦어질 수 있고, 지식정보타운의 3분의 1이라는 규모 자체가 신도시 개발만큼의 파급력을 담보하지는 않는다. 다음 확인할 지점은 추진위원회의 동의율 확보 속도와 정비계획 수립 일정이다.

본 글은 원문 뉴스를 바탕으로 자동 요약·분석된 콘텐츠입니다. 원문 보기 (매일경제 부동산)