정부, 임대주택 세제 특례 손질…종료·단축·연장 엇갈렸다

정부가 확정한 임대주택 세제 일정

정부는 29일 국무회의에서 임대주택·상생임대주택·일시적 2주택자 관련 세제 특례의 종료·단축·연장을 담은 시행령 개정안을 심의·의결했다. 매일경제 부동산 보도에 따르면 이번 개정안은 지난 8월 발표된 세제개편안의 후속 조치이며 다음 달 1일 공포·시행된다. 납세자에게 중요한 변화는 혜택의 존속 여부만이 아니라 주택 취득·양도 시점에 따라 적용 기간이 갈린다는 점이다.

세제 특례는 일정한 임대·보유·처분 요건을 충족한 주택에 양도소득세·법인세·종합부동산세상 예외를 적용하는 제도다. 정부 개정안에서 조정대상지역 내 매입임대 아파트의 양도소득세 중과 배제와 법인세 추가 과세 배제는 내년 12월 31일까지 유지된다. 종료 시점을 앞두고도 개별 납세자의 구체적인 세액은 제시되지 않아 매도 여부를 세금 차이로 환산할 근거는 아직 없다.

상생임대주택과 등록 임대사업자의 갈림길

매일경제 부동산이 전한 정부 개정안상 임대료 증가율을 5% 이내로 유지한 상생임대주택의 거주요건 면제 특례는 올해 12월 31일 종료된다. 이 특례는 양도세 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 우대에 필요한 현행 2년 거주요건을 면제해 왔다. 종료 후 1년 이내이면서 늦어도 2029년 12월 31일까지 양도한 주택, 또는 올해 12월 31일 이전 임대 기간이 끝난 주택에는 정해진 범위의 거주요건 면제가 남는다.

등록 임대사업자에게는 예외 조건이 있다. 2027년 1월 1일 기준 의무 임대 기간이 끝나지 않았거나 기한 종료 전에 재건축·재개발 절차가 진행 중인 경우, 종료일 또는 말소일과 이전 고시일부터 1년이 되는 날까지 기존 특례가 적용된다. 정부는 등록 임대사업자의 거주 주택에 대해서도 등록 말소일부터 5년간 양도세 1세대 1주택 특례를 유지한다.

일시적 2주택자는 3년에서 2년으로 단축

조정대상지역 내 일시적 2주택자의 양도세와 종부세 특례 적용 기간은 현행 3년에서 2년으로 줄어든다. 양도세 개정 규정은 올해 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하고 다음 달 1일 이후 종전 주택을 처분하는 경우부터 적용된다. 취득일과 처분일 가운데 하나만 확인해서는 적용 규정을 가를 수 없는 구조다.

종부세는 내년 6월 1일 과세 기준일부터 2년간의 특례가 적용된다. 재정경제부가 밝힌 기준상 지난달 3일 이전 주택을 취득했거나 계약금을 납부한 경우에는 종전 3년 규정이 이어진다. 계약금 납부 시점이 기준을 충족한 경우 결과가 달라지므로 계약서와 지급 기록을 함께 대조해야 한다.

투자 판단은 세액보다 적용 요건부터

• 등록 임대사업자: 내년 12월 31일의 특례 유지 기한과 2027년 1월 1일의 의무 임대 기간 판단 기준을 따로 확인해야 한다. 재건축·재개발이 진행 중이면 이전 고시일도 적용 기간을 가르는 기준이 된다.
• 상생임대주택 보유자: 임대료 증가율 5% 이내 준수 여부, 임대 기간 종료일, 실제 양도일을 순서대로 점검해야 한다. 특례 종료 후 1년 이내라는 조건과 2029년 12월 31일이라는 최종일을 동시에 충족하는지가 관건이다.
• 일시적 2주택자: 신규 주택 취득일과 종전 주택 처분일, 종부세 과세 기준일, 계약금 납부일을 분리해 살펴야 한다. 적용 기간이 2년으로 줄어들면 종전 3년 규정을 전제로 세운 처분 일정과 어긋날 수 있다.
• 비수도권 미분양 관련 판단: 준공 후 미분양주택의 종부세·양도세 주택 수 제외 등 세제 지원 기한은 내년 12월 31일까지 1년 연장된다. 다만 시장 영향과 개별 세액, 정부의 정책 효과 전망은 자료에 없어 거래량·가격이나 건설·리츠·은행 실적으로 연결해 단정할 단계는 아니다.

별도 세제 조치로 한미전략투자공사에 설치된 한미전략투자기금은 증여세 비과세 단체로 지정됐다. 해당 기금 출연금에는 증여세가 면제된다. 부동산 투자자가 다음에 확인할 것은 다음 달 1일 시행 이후 자신의 취득·임대·말소·양도일이 어느 경과 규정에 들어가는지다.

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