한국토지주택공사(LH)의 총지급이자가 올해 3조1255억원에서 2030년 7조2392억원으로 늘어날 전망이다. 29일 강대식 국민의힘 의원실이 LH에서 제출받아 공개한 중장기 재무전망을 매일경제 부동산이 보도했다. 공급 물량만 볼 일이 아니다. 실수요자가 확인해야 할 숫자는 주택을 짓는 속도와 함께 불어나는 차입 비용이다.
LH 직접 시행 확대는 공공택지를 조성해 회수하는 방식 대신 주택 건설과 회수까지 맡는 사업 구조의 변화다. 재무전망이 보여주는 긴장은 선명하다. 공급을 늘리는 동안 자금 투입 시점은 앞당겨지고, 수익성이 낮은 주택 회수의 비중이 커지면서 영업손실이 이어질 것으로 예상됐다.
LH의 이자부 부채는 올해 123조2319억원에서 2030년 254조2012억원으로 늘어날 전망이다. 총지급이자는 같은 기간 4조1137억원, 131.6% 증가한다. 집을 더 짓는다는 정책 문구가 재무제표에 닿는 지점은 차입 원금과 지급이자의 동반 확대다.
조달 구조도 봐야 한다. 주택도시기금 부채는 올해 58조9173억원에서 2030년 92조2027억원으로 33조2854억원 증가한다. 공사채 등은 64조3146억원에서 161조9985억원으로 97조6839억원 늘어난다. 전체 이자부 부채 증가분의 74.6%가 공사채 등에서 발생한다는 전망이다.
LH가 2026~2030년 택지·신도시 조성, 공공주택 건설·운영, 매입임대 등에 투입할 금액은 총 312조8000억원이다. 연간 투자액은 올해 39조6000억원에서 2029년 76조1000억원으로 늘어난다. 정부가 발표한 직접 시행 확대에 따른 같은 기간 추가 착공 물량은 5만3300가구다.
투자 확대가 이어지면 공급 실행력과 재무 부담이 함께 커지는 구조다. LH는 직접 시행으로 수익성이 높은 토지 회수에서 수익성이 낮은 주택 회수로 대체됨에 따라 2030년까지 영업손실이 지속적으로 발생할 전망이라고 설명했다. 공급 계획을 곧바로 주택 가격이나 입주 물량의 변화로 읽기 어려운 이유다. 자료에는 지역별 착공과 입주 시점, 거래량, 미분양이 제시되지 않았다.
2029년 종전 계획은 총부채 261조9125억원과 부채비율 260.3%였다. 새 계획에서는 각각 334조8350억원과 346.5%로 높아졌다. 2030년 전망은 총부채 372조7588억원, 부채비율 351.2%, 영업손실 2조718억원이다.
LH는 2026~2030년 매년 영업손실과 당기순손실을 예상했다. 공급 확대가 수익 회복으로 곧장 연결된다는 전제보다, 투자와 회수 사이의 시차를 버틸 조달 구조가 먼저 검증돼야 한다. 이 사안과 직접 연결된 상장 건설사·리츠·은행은 제공된 자료에서 확인되지 않아 개별 종목의 수주나 실적 효과로 확장할 근거도 없다.
강세 시나리오는 2026~2030년 추가 착공 5만3300가구와 총 312조8000억원의 투자가 계획대로 집행되는 경우다. 실수요자에게는 공급 계획의 규모보다 착공이 실제 주택 공급 단계로 이어지는지가 판단 기준이 된다.
약세 시나리오는 직접 시행 확대와 차입 증가가 이어지는 가운데 예상된 영업손실이 지속되는 경우다. 이때 총지급이자와 이자부 부채가 재무 여력을 계속 압박한다. 어느 쪽이 현실화하더라도 현재 자료만으로 지역별 집값, 청약 경쟁률이나 월 상환액 변화를 계산할 수는 없다.
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한국토지주택공사(LH)의 총지급이자가 올해 3조1255억원에서 2030년 7조2392억원으로 늘어날 전망이다. 공급 확대보다 차입 구조와 지속될 영업손실을 함께 봐야 한다.
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