분당 특별정비구역 5곳 선정…성남시 발표 뒤 호가가 먼저 뛰었다

성남시 분당 특별정비구역 선정, 호가가 먼저 움직였다

성남시는 29일 분당 노후계획도시정비사업의 2차 특별정비구역 지정 대상으로 5개 구역, 1만3429가구를 선정했다. 매일경제 부동산이 전한 이번 발표의 투자 판단은 간명하다. 정비사업의 기대는 커졌지만, 현재 확인된 가격 변화는 실거래가 아니라 매도자가 제시한 호가에 먼저 나타났다.

특별정비구역 지정 대상은 정비사업 절차를 밟을 후보로 선정된 구역이다. 성남시는 주민 공람과 시의회 의견 청취, 관계기관 협의를 거쳐 연내 지정·고시를 완료할 예정이라고 밝혔다. 선정과 법적 지정·고시는 같은 단계가 아니다.

분당 5개 구역·1만3429가구의 구성

성남시가 선정한 곳은 이매촌1 1734가구, 시범단지1 4200가구, 파크타운 3025가구, 푸른마을 2598가구, 한솔마을2 1872가구다. 올해 당초 선정 물량은 1만2000가구였고, 최종 선정 과정에서 1429가구가 추가됐다.

경쟁은 넓었다. 지난 7월 사전 제안서를 제출한 50개 구역이 모두 본안을 냈고, 성남시 분당 노후계획도시정비사업의 신청 규모는 6만6037가구였다. 지난해 1차 선정 신청 규모인 5만9000여 가구보다 많았으며, 선정 물량 기준 경쟁률은 약 5.5대1이었다.

시범한양·파크타운, 실거래와 호가를 나눠 봐야 한다

시범한양 전용면적 84㎡는 지난 8월 21억7000만원에 거래됐고, 현재 같은 면적 매물은 23억~24억원에 나왔다. 파크타운 전용 84㎡도 이달 21억8000만원에 거래된 뒤 현재 호가가 23억원 선으로 제시됐다. 선정된 5개 구역의 주요 단지에서는 최근 실거래가보다 1억원 이상 높은 가격을 부른 매물도 등장했다.

호가는 집주인의 기대이고 실거래가는 매수자가 받아들인 가격이다. 현재 자료만으로 확인되는 것은 매도자의 가격 눈높이가 올라갔다는 사실까지다. 제시된 호가로 거래가 체결됐는지는 확인되지 않았으므로, 호가 상승을 곧바로 시장가격 상승으로 읽으면 판단이 앞선다.

매수·매도 문의가 늘어도 거래 판단은 갈린다

공인중개사 A씨는 예상됐던 결과인데도 선정 발표 이후 하루 만에 매수·매도 양측 문의가 크게 늘었다고 전했다. 조합원 지위 양도 제한과 상관없는 집주인은 호가를 높이려 하고, 제한에 걸리는 집주인은 매도를 서두르면서도 유리한 가격을 받으려 눈치를 보는 상황이라고 설명했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 분당의 높은 가격 때문에 최근 가격 상승세가 경기 남부 외곽 지역으로 흘러가는 모습이 나타났다고 진단했다. 이어 2차 특별정비구역 선정으로 시장의 관심이 다시 분당으로 돌아올 가능성을 제시했다. 관심 회복과 거래가격 상승은 별개이므로 실제 체결 여부가 판단의 경계선이다.

강세와 약세를 가르는 조건

• 강세 조건: 현재 제시된 호가 수준에서 실거래가 이어지면 선정 기대가 매수자의 지불 가격으로 옮겨갔다고 해석할 근거가 생긴다.
• 약세 조건: 문의 증가에도 거래가 호가를 밑돌면 매도자의 기대만 앞선 시장으로 남는다. 높은 매물 가격과 실제 체결 가격의 간격이 넓어지는 경우 매수자는 서두를 근거가 약해진다.
• 사업 조건: 연내 주민 공람, 시의회 의견 청취와 관계기관 협의를 거쳐 지정·고시가 완료돼야 선정이 법적 지위로 넘어간다. 착공·준공 일정과 사업비·분담금은 현재 자료에서 확인되지 않았다.

건설·리츠·은행주로 바로 연결하기 어려운 이유

• 건설: 선정 구역의 시공사, 공사비와 사업 일정이 제시되지 않아 특정 상장 건설사의 수주나 실적으로 연결할 근거가 없다.
• 리츠: 선정 구역과 상장 리츠 사이의 관계가 확인되지 않았다. 분당 정비사업이라는 지역 이슈만으로 개별 리츠의 자산가치 변화를 계산할 수 없다.
• 은행: 대출 규모와 금리, 월 상환액 자료가 없어 금융사별 영향을 산출할 수 없다. KB국민은행은 박원갑 수석부동산전문위원의 소속으로만 확인된다.

분당 실수요자가 확인할 다음 지표

• 현재 23억~24억원에 나온 시범한양 전용면적 84㎡ 매물이 실제로 체결되는지 확인한다.
• 파크타운 전용 84㎡의 현재 23억원 선 호가가 이달 21억8000만원 실거래 이후 거래가격으로 이어지는지 구분한다.
• 성남시의 주민 공람, 시의회 의견 청취와 관계기관 협의가 연내 지정·고시로 마무리되는지 본다.
• 성남시가 공고한 2027년 지정 계획에 따라 내년 3차 물량 1만가구가 어떻게 추가 지정되는지 살핀다.

지금 시장에 먼저 반영된 것은 특별정비구역 선정 기대다. 다음 판단을 가를 자료는 더 높은 호가가 아니라 실제 거래가격과 연내 지정·고시다.

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