성남시 분당 재건축 5개 구역 선정…호가와 실거래의 간극

성남시 분당 특별정비구역 3줄 브리핑

매일경제 부동산에 따르면 성남시는 29일 분당신도시 5개 구역, 총 1만3429가구를 재건축을 위한 2차 특별정비구역 지정 대상으로 선정했다. 특별정비구역은 개별 아파트만 새로 짓는 재건축과 달리 기반시설과 도시 기능을 함께 개선하는 정비 방식이다. 실수요자가 지금 구분할 것은 선정이라는 정책 진전과 현재 호가로 거래가 끝났다는 시장 확인 사이의 거리다.

• 이매촌1 1734가구, 시범단지1 4200가구, 파크타운 3025가구, 푸른마을 2598가구, 한솔마을2 1872가구가 선정 대상에 들었다.
• 지난 7월 사전 제안서를 낸 50개 구역이 모두 본안을 제출했고, 신청 규모는 6만6037가구로 지난해 1차 선정 신청 5만9000여 가구를 웃돌았다.
• 현재 확인된 가격 변화는 계약이 끝난 실거래가 아니라 매도자가 제시한 호가가 먼저 움직였다는 데 무게가 실린다.

분당 재건축, 선정 물량보다 경쟁이 말하는 것

2차 선정 경쟁률은 약 5.5대1이었다. 올해 당초 선정 물량은 1만2000가구였고 최종 선정 과정에서 1429가구가 추가됐다. 신청 가구가 선정 물량을 크게 웃돌았다는 사실은 정비사업 참여 수요가 넓게 형성됐음을 보여주지만, 탈락 단지에도 끝을 뜻하지는 않는다. 성남시는 내년 3차 물량으로 1만가구를 추가 지정하기로 했고 이번에 선정되지 않은 단지도 재신청할 수 있다.

입지의 공통점도 뚜렷하다. 대상지는 분당중앙공원 주변에 집중됐다. 앞서 선정된 양지마을, 시범단지 우성·현대, 샛별마을에 이어 시범단지1, 파크타운, 푸른마을이 대상에 포함됐다. 여러 구역의 정비가 함께 추진되는 구조라는 점은 확인됐지만 각 구역의 최종 지정 시점과 착공·준공 일정은 자료에 없다.

시범한양·파크타운, 오른 것은 호가다

시범한양 전용면적 84㎡는 지난 8월 21억7000만원에 거래됐고 현재 같은 면적 매물은 23억~24억원에 나와 있다. 파크타운 전용 84㎡는 9월 21억8000만원에 거래된 뒤 현재 호가가 23억원 선으로 제시됐다. 5개 구역 주요 단지에서도 최근 실거래가보다 1억원 이상 높은 가격을 부른 매물이 확인됐다.

이 숫자가 말하는 것은 가격 상승의 확정이 아니라 매도자의 기대가 먼저 올라갔다는 사실이다. 시범한양 인근 공인중개사 A씨는 선정 발표 이후 하루 만에 매수·매도 양측의 문의가 크게 늘었다고 말했다. 문의 증가와 계약 체결은 다른 지표다. 높아진 호가가 실거래로 이어지면 기대가 거래 가격으로 전환하지만, 거래가 이어지지 않으면 현재 매물 가격만으로 시장 방향을 단정하기 어렵다.

내 집 마련 판단, 서두를 근거와 기다릴 근거

서두를 근거는 정비사업 대상이 공식적으로 좁혀졌고 내년 추가 지정 계획도 제시됐다는 점이다. 기다릴 근거는 더 분명하다. 현재 호가로 실제 거래가 성사될지, 각 특별정비구역이 언제 최종 지정될지, 재건축이 언제 착공·준공될지 아직 제시되지 않았다. 실수요자는 매물 가격보다 같은 면적의 다음 실거래를 먼저 확인해야 정책 기대에 가격을 선지급하는 위험을 줄일 수 있다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 2차 특별정비구역 선정으로 시장의 관심이 다시 분당으로 돌아올 가능성이 있다고 말했다. 관심의 이동이 거래 확대로 이어지는지는 별도 문제다. 다음 확인 지표는 선정 단지의 실제 계약 가격과 거래 지속 여부, 성남시가 내년 공개할 3차 물량의 구체적인 대상 구역이다.

건설·리츠·은행 종목 연결은 보류

• 건설: 선정된 구역과 특정 상장 건설사의 수주 관계가 제시되지 않았다. 정비 대상 가구 수만으로 회사별 매출이나 수주잔고를 연결할 근거가 없다.
• 리츠: 선정 대상 단지와 상장 리츠의 자산 관계가 확인되지 않아 직접적인 수혜나 피해를 분류하기 어렵다.
• 은행: KB국민은행은 박원갑 위원의 소속으로만 등장한다. 대출 규모나 이익 영향 자료가 없어 종목 판단으로 확대할 수 없다.

분당 2차 선정 리스크 체크

• 현재 제시된 23억~24억원과 23억원 선은 실거래가가 아니라 호가다.
• 특별정비구역 최종 지정 시점과 재건축 착공·준공 일정은 확인되지 않았다.
• 내년 3차 물량은 1만가구지만 구체적인 대상 구역은 아직 제시되지 않았다.
• 선정 기대가 매물 가격에 먼저 반영된 만큼 다음 실거래가 현재 호가를 밑돌면 가격 재평가의 강도는 약해진다.

한 줄 판단

성남시의 2차 선정은 분당 재건축 범위를 넓힌 정책 진전이지만, 매수 판단을 가를 숫자는 현재 호가가 아니라 다음 실거래와 최종 지정 일정이다.

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