서울시 소규모주택정비 수수료 손본다, 계약 기준은 없었다

서울시가 확인한 소규모주택정비 계약 문제

서울시가 2일 소규모주택정비사업 공동시행 건설업자의 과도한 수수료와 선지급 등 부당 관행을 개선하고, 위법·부당 행위에는 엄정 대응하겠다고 밝혔다. 매일경제 부동산이 전한 이번 발표가 실수요자와 조합원에게 던지는 메시지는 분명하다. 사업의 외형보다 계약서에 적힌 업무와 지급 조건을 먼저 계산해야 한다는 것이다.

소규모주택정비사업 공동시행은 건설업자가 조합을 초기부터 지원하는 제도다. 서울시는 지난 10월 기준 공동시행에 참여 중인 3개 건설업자의 45개 구역 계약서를 분석해 불명확한 업무범위, 불투명한 선정절차, 과도한 수수료와 선지급 문제를 확인했다. 공동시행자의 이름이나 대상 구역은 공개된 자료에서 확인되지 않았다.

총 매출액 연동 수수료, 비용의 기준부터 흐렸다

서울시가 분석한 계약서에는 총 매출액의 2.0~2.8%를 수수료로 정하면서도 총 매출액의 산정 기준이나 예상 총액을 제시하지 않았다. 업계에서 통상 사용하는 분양수입을 기준으로 계산하면 같은 업무를 정비업체에 맡길 때 드는 용역비의 4배 수준으로 추산됐다. 조합원이 확인해야 할 것은 비율만이 아니다. 어떤 매출을 기준으로 얼마를 지급하는지 계약 단계에서 드러나는지가 비용 통제의 출발점이다.

선지급 조건도 현금 흐름을 압박한다. 서울시가 살핀 45개 계약서 가운데 35개는 조합의 분양수입이 생기기 전인 사업시행계획 인가까지 수수료의 60~70%를 지급하도록 정했다. 수입보다 지급이 먼저 도래하는 구조가 이어지면 조합은 사업 성과가 확인되기 전에 비용 부담을 떠안게 된다.

자금조달은 빠지고 정비업체 업무가 들어갔다

계약서에는 공동시행 제도의 취지인 자금조달 업무가 명시되지 않았다. 대신 조합설립 동의 관련 업무, 사업성 검토, 시행계획서 작성 등 정비업체와 유사한 업무가 적혔다. 이름은 공동시행이지만 실제 책임과 역할이 계약서에서 분명하지 않다면 조합은 지급 대가와 업무 성과를 맞춰 보기 어렵다.

이 사안의 본질은 수수료율 하나가 아니라 선정, 업무범위, 책임, 지급 시점이 한 계약 안에서 연결되지 않았다는 데 있다. 업무가 구체화되고 수수료 산정 기준이 공개되면 조합은 제안 내용을 비교할 근거를 얻는다. 반대로 표준기준이 형식에 머문 경우에는 계약 문구가 바뀌어도 비용과 책임의 불균형이 남는다.

서울시 표준기준과 법 개정 건의의 경로

서울시는 다음 달 중 공동시행 표준기준을 작성해 배포하고 자치구와 조합에 우선 적용할 계획이다. 표준기준은 공동시행자 선정 절차와 계약상 책임, 수수료 산정 기준을 점검하는 잣대가 된다. 계획 단계인 만큼 실제 변화는 배포된 기준에 자금조달 의무와 지급 조건이 얼마나 구체적으로 담기는지에서 갈린다.

제도 보완의 다른 축은 법적 책임이다. 서울시는 지난 8월과 10월 국토교통부에 공동시행자의 선정·협약 기준에 관한 법적 근거와 공동시행 건설업자의 시공자 책임을 명시하도록 소규모주택정비법 개정을 건의했다. 국토교통부의 수용 여부는 확인되지 않았으므로 법적 책임 강화가 확정됐다고 해석해서는 안 된다.

건설업종 파급은 아직 종목보다 계약 구조의 문제

• 공동시행 건설업자 업무범위와 수수료 산정 근거가 명확해지면 계약 체결 단계의 검증과 책임 부담이 커진다. 과도한 선지급에 의존한 계약 구조라면 조정 압력을 받는다.
• 정비사업 조합 표준기준이 적용되면 선정 절차와 지급 조건을 비교할 공통 잣대를 확보한다. 조합의 분양수입이 생기기 전에 지급하는 비용을 계약 단계에서 걸러내는지가 실질적인 효과를 좌우한다.
• 상장 건설업종 관련 건설업자의 명칭과 계약별 수수료 총액이 공개되지 않았다. 특정 기업의 매출이나 이익에 이번 조치가 미치는 영향을 산출할 근거가 없어 종목별 수혜와 피해를 연결하기는 이르다.

강화 시나리오와 제한적 변화의 갈림길

강화 시나리오 표준기준이 업무범위와 책임, 수수료의 산정 기준, 지급 시점을 구체화하고 합동 점검이 이어지면 조합의 계약 검증력은 높아진다. 위법·부당 행위가 확인된 계약에는 시정명령이나 수사 의뢰가 뒤따른다. 비용의 크기뿐 아니라 누가 어떤 책임을 지는지가 계약서에 남는 구조로 전환한다.

제한적 변화 시나리오 법 개정 건의가 수용되지 않거나 표준기준의 적용력이 약한 경우에는 공동시행자의 법적 책임을 명확히 하는 데 한계가 생긴다. 선정과 협약의 실질이 달라졌는지는 서식 배포 자체가 아니라 이후 계약 내용과 자금관리 점검 결과로 판단해야 한다.

조합원과 투자자가 확인할 다음 항목

• 다음 달 중 배포될 공동시행 표준기준에서 업무범위와 자금조달 책임, 수수료 산정 기준, 지급 시점이 구체적으로 적시되는지 확인한다.
• 계약 검토 때 총 매출액의 산정 기준과 예상 총액이 제시됐는지, 분양수입 발생 전에 지급할 수수료가 얼마인지 대조한다.
• 합동 점검 이후 공동시행자 선정 절차와 계약 내용, 자금관리에서 위법·부당 행위가 확인돼 시정명령이나 수사 의뢰로 이어지는지 살핀다.
• 법 제도 측면 국토교통부가 선정·협약 기준의 법적 근거와 시공자 책임을 담은 개정 건의를 수용하는지가 분기점이다.

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